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懶惰:市場(chǎng)炒作何以盛行

2007-9-7 10:40 《新財(cái)經(jīng)》·易憲容 【 】【打印】【我要糾錯(cuò)

  教義對(duì)“七宗罪”之“懶惰”的解釋——懶惰被宣告為有罪是因?yàn)椋渌诵韪ぷ饕蕴钛a(bǔ)缺失。因應(yīng)該的事情沒有做好,對(duì)自己百害而無一利政府調(diào)控政策接二連三地出臺(tái),但價(jià)依舊節(jié)節(jié)攀高,為何會(huì)如此?從根源上來說,恐怕是因?yàn)檎诎l(fā)展房地產(chǎn)之初,疏于給出其清晰定位。一時(shí)的懶惰,造成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的無序。事后亡羊補(bǔ)牢式的治亂,必定事倍功半。

  國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)為何會(huì)投資炒作盛行?

  首先,它是與房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性有關(guān)。因?yàn),?duì)于房地產(chǎn)來說,它既是消費(fèi)品,也是現(xiàn)代文明社會(huì)的生活必需品;同時(shí),它又是投資品。住房的價(jià)值高昂性、耐用性,以及區(qū)位唯一等特性令房地產(chǎn)具有很好的投資價(jià)值。

  既然房地產(chǎn)是一種特殊的商品,現(xiàn)代國(guó)家對(duì)住房一般會(huì)給予一定的界定,以便首先保證居民基本的居住權(quán)利與居住條件。但對(duì)中國(guó)來說,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間短,政府沒有一個(gè)清晰的房地產(chǎn)發(fā)展模式。在這種情況下,政府各個(gè)部門及地方政府就可以根據(jù)自己的需要,以住房不同性質(zhì)來選擇并采取不同的政策。

  比如,政府需要擴(kuò)大內(nèi)需,要讓GDP上去時(shí),就把房地產(chǎn)界定為消費(fèi)品,采取各種政策讓居民買入房地產(chǎn)。這樣,居民消費(fèi)、內(nèi)需就擴(kuò)大了,GDP也就增長(zhǎng)了。而且,政府會(huì)把銀行利率壓在一個(gè)很低的水平上。為什么?因?yàn)槔矢吡藭?huì)增加居民住房消費(fèi)成本,消費(fèi)能力就會(huì)不足。

  政府又把住房看做是一種投資品,特別是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局把其計(jì)算為投資品。既然住房是投資品,居民購買住房就沒有限制了。一個(gè)人可以買一套,也可以買兩套、三套、一百套。特別是在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)定位不清的情況下,政府為刺激住房消費(fèi)而把個(gè)人房貸利率壓得很低,那么,投資者就可以利用便利的融資工具與金融杠桿,進(jìn)行巨額的房地產(chǎn)投機(jī)。2005年,上海有個(gè)居民,借了銀行7800萬元,買了128套住房。這就是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位不清的結(jié)果。

  如果住房是消費(fèi)品,那么,對(duì)全國(guó)中低收入的民眾來說,房?jī)r(jià)就不能漲得太快,否則居民沒有能力購買,也不利于中國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定。因此,政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,一直是想把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在一個(gè)水平上。進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的人一定知道,這是一個(gè)零風(fēng)險(xiǎn)投資市場(chǎng),因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格只漲不跌。這必然激勵(lì)大量投資者涌入市場(chǎng)。

  如果房地產(chǎn)投資者大力炒作房地產(chǎn),這時(shí),房地產(chǎn)的價(jià)格由什么決定?由市場(chǎng)投資者對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期來決定。投資者看到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在上漲,就會(huì)不斷跟風(fēng)進(jìn)入。這時(shí)候,不僅投資者以投機(jī)方式炒作房?jī)r(jià),而且房地產(chǎn)開發(fā)商也會(huì)趁機(jī)推高房?jī)r(jià)。

  由于房?jī)r(jià)被不斷推高,銀行對(duì)房地產(chǎn)投資者的短期風(fēng)險(xiǎn)就越來越低。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)不斷上漲時(shí)期,上漲后的住房?jī)r(jià)值必然會(huì)高于向銀行按揭的貸款。這種情況下,國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作,也會(huì)起到推波助瀾的作用。

  房?jī)r(jià)上漲,必然帶動(dòng)地價(jià)上漲。房?jī)r(jià)上漲越快,地價(jià)上漲也就越快。這自然增加了各地政府土地出讓金的收入,增加了地方政府權(quán)力尋租的空間。再加上政績(jī)考量,推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲也成為各地方政府的喜好。

  總之,在中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式下,房地產(chǎn)既是投資品又是消費(fèi)品,這為房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒創(chuàng)造了條件。

  在這種環(huán)境與條件下,地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行及炒房者,他們把住房的價(jià)格炒上了天,把80%以上的住房消費(fèi)人群排除在市場(chǎng)之外。這就是目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的怪現(xiàn)狀。