簡介：上市公司施行新會計準(zhǔn)則，給上市公司估值帶來了新的挑戰(zhàn)。尤其是公允價值計量的引入，盡管這是結(jié)合我國當(dāng)前金融市場的實際情況做出的選擇，但從上市公司實際運用公允價值的情況看，還存在一些值得思考的問題。本文結(jié)合典型公司案例從債務(wù)重組、持有金融資產(chǎn)和資產(chǎn)置換等方面，分析了我國上市公司應(yīng)用公允價值造成的公司價值的估值波動，并對公允價值計量帶來的影響進(jìn)行了分析。

　　關(guān)鍵詞：現(xiàn)行會計準(zhǔn)則；公允價值；上市公司；案例

　　現(xiàn)行會計準(zhǔn)則的應(yīng)用給上市公司估值帶來了新的變革與挑戰(zhàn)。準(zhǔn)則的實施將鼓勵上市公司企業(yè)并購與對外投資、整體上市和企業(yè)科技創(chuàng)新。雖然從長期來講，公允價值的運用并不改變公司自身的實際價值，而只是會計計量方法的改變，但從短期看會改變公司的估值水平，有時對公司價值的短期評估甚至?xí)�帶來巨大的影響�?

　　一、債務(wù)重組

　　(一)債務(wù)重組公允價值規(guī)定

　　《企業(yè)會計準(zhǔn)則第12號—債務(wù)重組》準(zhǔn)則規(guī)定，以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償某項債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)將重組債務(wù)的賬面價值與轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值之間的差額確認(rèn)為當(dāng)期損益；債權(quán)人應(yīng)當(dāng)對接受的非現(xiàn)金資產(chǎn)按其公允價值入賬，重組債權(quán)的賬面余額與接受的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值之間的差額確認(rèn)為當(dāng)期損失。以債務(wù)轉(zhuǎn)為資本的，對債務(wù)人而言，股權(quán)的公允價值一定小于債務(wù)的賬面價值，二者的差額為債務(wù)重組損益，計入營業(yè)外收入；對債權(quán)人而言，債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的投資成本包括股權(quán)的公允價值與相關(guān)稅費，股權(quán)的公允價值與債權(quán)的賬面價值的差額為債務(wù)重組損失，計入營業(yè)外支出。現(xiàn)行債務(wù)重組準(zhǔn)則意味著，作為債務(wù)人的上市公司進(jìn)行債務(wù)重組時，一旦債權(quán)人讓步，上市公司獲得的利潤將直接計入當(dāng)期收益，進(jìn)入利潤表。債務(wù)人會計處理的變化主要有：一是資產(chǎn)和股權(quán)由以賬面價值為基礎(chǔ)計價，改為以公允價值為基礎(chǔ)計價。二是部分計入資本公積的改為計入當(dāng)期損益。

　　(二)債務(wù)重組公允價值計量分析

　　由于現(xiàn)行會計準(zhǔn)則允許將債務(wù)重組收益計入凈利潤，ST長控(600137)因債務(wù)豁免形成2.71億元的收益，以每股收益4.726元位居每股收益第一，正是因為預(yù)計第一季度業(yè)績暴漲，2005年4月股改停牌長達(dá)4月的sT長控，復(fù)牌后上演神奇暴漲，復(fù)牌當(dāng)日上漲850％，股價最高曾達(dá)85元。暫且不論其超過八倍的股價增長背后是否存在著人為操控，但一季度4元多的每股收益絕對是*ST長控當(dāng)日“一鳴驚人”的重要動因，而這高額收益來源依據(jù)正是現(xiàn)行會計準(zhǔn)則。ST長控的暴漲即刻引起證券交易所的關(guān)注，當(dāng)天下午隨即被實施緊急停牌處理。從公司季報看，一季度實現(xiàn)的凈利潤2.87億元中有2.85億元是債務(wù)重組帶來的營業(yè)外收入，債務(wù)重組收益占凈利潤比例超過99％，這部分利潤既沒有確實的現(xiàn)金流入，也不能向股東分配(公司未分配利潤仍為負(fù)數(shù))，所謂每股4元的收益對每股實際現(xiàn)金流并無太大意義。*ST長控事件已被證監(jiān)會立案調(diào)查，但可以預(yù)見，未來其他上市公司實現(xiàn)債務(wù)重組后，仍有可能出現(xiàn)類似長控這樣一次性的巨額增長，而不明就里的投資者在跟風(fēng)買入后很有可能會遭遇巨大損失。

　　再如自2006年4月起停牌的*ST棱光(600629，棱光實業(yè))，2007年10月26日復(fù)牌，在停牌近一年半之后，由于該公司已由上海建材集團(tuán)通過債務(wù)重組并重新恢復(fù)上市，在首日復(fù)牌不設(shè)漲跌幅限制情況下，該股以10.89元開盤(前收盤為1.21元)，高開800％，最高上漲至18元，全天最高漲幅高達(dá)12倍，截至收盤時，報收在14.49元，漲幅為1097.52％，刷新了此前ST長控1055.99％的A股單日最高漲幅，創(chuàng)A股10年來漲幅最高紀(jì)錄。由于連年虧損，*ST棱光于2006年5月18日被停止上市交易。當(dāng)時的第二大股東上海建材集團(tuán)承擔(dān)了重組工作。由于大股東違規(guī)轉(zhuǎn)嫁巨額債務(wù)及相關(guān)關(guān)聯(lián)擔(dān)保，*ST棱光當(dāng)時的債務(wù)高達(dá)7.19億元，而同期公司的總資產(chǎn)僅為3949.2萬元。2006年6月上海建材集團(tuán)與四川嘉信貿(mào)易有限責(zé)任公司簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，建材集團(tuán)持有*ST棱光的股份從16.61％增至45.68％，合計持有6914萬股，股改的對價為，上海建材集團(tuán)對S*ST棱光豁免1.5億元債務(wù)和注入1.11億元資產(chǎn)。從其公布的2006年年報和2007年一季度、二季度季報來看，利潤均來自于營業(yè)外收入，其凈資產(chǎn)收益率竟然分別高達(dá)2898.27％、77.6％和88.44％，顯然現(xiàn)行會計準(zhǔn)則的變革是形成這一驚人收益的唯一原因。

　　二、持有金融資產(chǎn)

　　(一)持有金融資產(chǎn)公允價值規(guī)定 《企業(yè)會計準(zhǔn)則第22號—金融工具確認(rèn)和計量》規(guī)定，金融工具的計量應(yīng)采用公允價值�？晒┏鍪劢鹑谫Y產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按取得該金融資產(chǎn)的公允價值和相關(guān)交易費用之和作為初始確認(rèn)金額。持有期間取得的利息或現(xiàn)金股利，應(yīng)當(dāng)計人投資收益。資產(chǎn)負(fù)債表日，可供出售金融資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以公允價值計量，且公允價值變動計人資本公積。處置可供出售金融資產(chǎn)時，應(yīng)將取得的價款與該金融資產(chǎn)賬面價值之間的差額計入投資損益；同時，將原直接計入所有者權(quán)益的公允價值變動累計額對應(yīng)處置部分的金額轉(zhuǎn)出，計入投資收益。而金融工具又具體分為四類，因此如何定義金融資產(chǎn)的類型是非常關(guān)鍵。一般來講，短期投資，如在二級市場上買入的股票，應(yīng)該定義為交易性金融資產(chǎn)。但其他種類的金融工具到底應(yīng)該歸屬于哪一類，還要取決于公司持有的目的。如果企業(yè)出于戰(zhàn)略考慮，持有某公司股票，就應(yīng)將其作為長期股權(quán)投資，而不能將其作為金融工具核算。

　　(二)持有金融資產(chǎn)公允價值計量分析歲寶熱電持有民生銀行、雅戈爾持有中信證券的股票，具體很難說是交易型金融資產(chǎn)還是可供出售金融資產(chǎn)。從實踐來看，絕大多數(shù)企業(yè)將其確認(rèn)為可供出售的金融工具。如雅戈爾在年報中表示，公司2006年12月31日賬面有已流通的中信證券股份212835116.47元，公司將其歸類為可供出售的金融資產(chǎn)。該金融資產(chǎn)的公允價值大于賬面價值3184338383.53元。因此應(yīng)追溯調(diào)整增加2007年1月1日的股東權(quán)益3184338383.53元。由于持有金融工具的價格上升導(dǎo)致凈資產(chǎn)的增加，進(jìn)而使每股凈資產(chǎn)上升。同樣情況還有歲寶熱電，歲寶熱電以每股凈資產(chǎn)高達(dá)16.05元榮登所有上市公司每股凈資產(chǎn)榜首。因為按照現(xiàn)行會計準(zhǔn)則，公司將持有1.84億股民生銀行股權(quán)投資劃分為可供出售的金融資產(chǎn)，民生銀行2007年一季度末市價已達(dá)12.4元，僅該股權(quán)公允價值(市價)比賬面價值增值20多億，加上其他一些資產(chǎn)增值，對股本僅1.37億的歲寶熱電來說，采用現(xiàn)行會計準(zhǔn)則后，每股凈資產(chǎn)大幅度增加，創(chuàng)下滬深兩市之最。而公司股價也從2007年3月末的20元迅速攀升，僅4月一個月時間，漲幅超過150％，到4月30日已躍過50元。因投資金融類資產(chǎn)導(dǎo)致投資收益大增，并進(jìn)而影響到凈利潤，這是近兩年來隨著股權(quán)分置改革的完成和股市大幅上漲而出現(xiàn)的一類新現(xiàn)象。“保守估計上市公司股權(quán)投資按公允價值計價將促使2007年所有上市公司投資收益增加1000億以上，占去年上市公司總利潤的30％”(邱文光，2007)。

　　三、資產(chǎn)置換

　　(一)資產(chǎn)置換公允價值規(guī)定

　　《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號一非貨幣性資產(chǎn)交換》準(zhǔn)則規(guī)定，在以換出資產(chǎn)賬面價值進(jìn)行計量的情況下，不管是否發(fā)生補價，都不確認(rèn)損益；以公允價值進(jìn)行計量的情況下，不管是否發(fā)生補價，都應(yīng)確認(rèn)損益。

　　(二)資產(chǎn)置換公允價值計量分析

　　成都建投(600109)是滬深股市第一個因采用現(xiàn)行會計準(zhǔn)則的公允價值計量而使凈資產(chǎn)翻倍的股票。成都建投于2007年4月25日公布一季報，因為資產(chǎn)置換，造成每股收益同比增長0.867元(2006年第一季度每股收益-0.043)，每股收益達(dá)0.824元。比五糧液(0008580每股收益0.27元高，甚至比績優(yōu)大藍(lán)籌貴州茅臺(600519)每股收益0.57還高。而幾個月前的2007年1月23日，成都建投公布該公司2006年年報實現(xiàn)凈利潤-2361.09萬元，較2005年的凈利潤106.18萬元減少2467.27萬元；股東權(quán)益為18082.03萬元，較2005年的20443.12萬元減少2361.09萬元；每股收益為-0.333元，見(表1)。成都建投公司在《關(guān)于2007年第一季度報告每股收益說明的公告》中提請投資者注意，公司2007年1月1日總股本為7098.27萬股，報告期內(nèi)新增股份7101.20萬股，截止2007年3月31日總股本為14199.47萬股，計算出加權(quán)平均股份總數(shù)為11832.41萬股，報告期內(nèi)歸屬于公司普通股股東的凈利潤為9752.32萬元，從而計算得出每股收益為0.824元。報告期內(nèi)歸屬于公司普通股股東的凈利潤中包含了置出資產(chǎn)處置利得2254.83萬元。該處置利得是本公司重組過程中交易公允價值和置出凈資產(chǎn)賬面價值的差額，該處置利得為一次性收入，按照現(xiàn)行會計準(zhǔn)則計入營業(yè)外收入，屬于非經(jīng)常性損益，扣除非經(jīng)常性損益后每股收益為0.633元。成都建投公布的2007年一季報顯示，由于置入國金證券股權(quán)，根據(jù)公允價值計量，每股收益為0.824元，同比增長了近30倍。公司以全部資產(chǎn)和負(fù)債及新增股份與長沙九芝堂渫團(tuán))有限公司、湖南涌金投資(控股)有限公司和舒卡股份(000584)持有的國金證券合計51.76％的股權(quán)進(jìn)行置換。公司置出凈資產(chǎn)交易價格為20521.05萬元，置人國金證券51.76％股權(quán)交易價格為66252.8萬元，資產(chǎn)置換差價為45731.75萬元，置換差價部分由公司以每股6.44元向九芝堂集團(tuán)、湖南涌金和舒卡股份非公開發(fā)行股票支付，共計發(fā)行71012041股。

　　四、公允價值計量的影響分析

　　(一)影響上市公司的估值結(jié)果，投資者更應(yīng)關(guān)注盈利質(zhì)量

　　由于現(xiàn)行會計準(zhǔn)則顯著地改變了上市公司的財務(wù)指標(biāo)，勢必會顯著影響到上市公司估值結(jié)果。對上市公司的估值方法，主要包括未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)法和相對估值法等。未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)方法不涉及會計利潤，因此，現(xiàn)行會計準(zhǔn)則對這種估值方法基本沒有影響，而且未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)法計算比較復(fù)雜，一般投資者較少使用。在實務(wù)中，使用比較多的是相對估值法，相對估值法通常采用市盈率(市價與每股收益比率)或市凈率(市價與每股凈資產(chǎn)比率)等指標(biāo)，市盈率(或市凈率)的估值方法操作簡單且易于理解，只要確定了每股收益(或每股凈資產(chǎn))，再乘以合理的市盈率(或市凈率)倍數(shù)就可以得出。因此，采用市盈率或市凈率進(jìn)行估值時，估值結(jié)果取決于兩個因素，一是估值基數(shù)即所選取的財務(wù)指標(biāo)—每股收益(或每股凈資產(chǎn))，二是估值乘數(shù)即所采用的市盈率(或市凈率)倍數(shù)�，F(xiàn)行會計準(zhǔn)則更多體現(xiàn)了與國際會計準(zhǔn)則的接軌，對公司財務(wù)指標(biāo)(如每股收益、每股凈資產(chǎn))帶來了許多重大變化，在利潤計量方面，原有會計準(zhǔn)則對很多交易事項產(chǎn)生的收益都不予確認(rèn)或計入資本公積，現(xiàn)行會計準(zhǔn)則的變化主要體現(xiàn)在債務(wù)重組、非貨幣性交易、股權(quán)投資差額、交易性金融工具公允價值變動產(chǎn)生的損益都計入當(dāng)期利潤。ST長控因債務(wù)重組所產(chǎn)生的巨額利潤就是新舊會計準(zhǔn)則差異的一個典型案例。在資產(chǎn)計量方面，現(xiàn)行會計準(zhǔn)則變化主要體現(xiàn)在更多地引入公允價值計量模式，如對可供出售金融資產(chǎn)、交易性金融資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)都采用公允價值計量，歲寶熱電、南京高科就是因為對部分金融資產(chǎn)采用公允價值計量導(dǎo)致每股凈資產(chǎn)大增。由于現(xiàn)行會計準(zhǔn)則顯著地改變了上市公司的財務(wù)指標(biāo)，即影響到相對估值法的第一個因素——估值基數(shù)(每股收益或每股凈資產(chǎn))，在第二個因素——估值乘數(shù)不變的情況下，勢必會顯著影響到上市公司估值結(jié)果。

　　如果對上市公司的估值，既采用現(xiàn)行會計準(zhǔn)則計量出來的每股收益，又仍采用“舊思維”下的市盈率乘數(shù)，是不科學(xué)的。ST長控能暴漲到80多元，便是有人認(rèn)為既然公司的每股收益能超過4元，那么按市場通行的市盈率定價方法，即便以20倍市盈率定價，則股價就應(yīng)該超過80元。與此相類似，關(guān)于東方集團(tuán)(600811)的估值分析，提出東方集團(tuán)的目標(biāo)價位在100元以上，其理由是東方集團(tuán)持有大量金融資產(chǎn)、房地產(chǎn)，按照公允價值重新估算，公司每股凈資產(chǎn)有望達(dá)到20多元，再參照同類公司5倍市凈率，公司股價應(yīng)超過100元，而公司目前股價還不到30元，因此認(rèn)為未來股價還有很大上升空間。東方集團(tuán)未來股價能不能達(dá)到100元取決于市場，本文僅對其估值方法進(jìn)行探討。類似前述的ST長控和東方集團(tuán)的估值思路，仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)這種方法存在問題，在選用估值基數(shù)(每股收益或每股凈資產(chǎn))時，采用的是現(xiàn)行會計準(zhǔn)則實行后的指標(biāo)，但對估值乘數(shù)(市盈率或市凈率倍數(shù))卻并未進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，仍按照舊會計準(zhǔn)則下的思路沒有變化這是不科學(xué)的。以市凈率估值方法為例，過去對資產(chǎn)的計量方式以歷史成本模式為主，每股凈資產(chǎn)賬面價值與每股市價存在差異較大，估值時應(yīng)選用較高的市凈率倍數(shù)，而如果資產(chǎn)主要采用公允價值計量時，每股凈資產(chǎn)賬面價值與每股市價之間差異已大為縮小，這時顯然不能繼續(xù)采用原來的市凈率倍數(shù)來估值。因此，采用市凈率估值，如果凈資產(chǎn)的計量方法已發(fā)生變化，那么市凈率也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。同樣地，采用市盈率估值方法時，如果收益的計量范圍已經(jīng)發(fā)生重大變化，卻仍采用一成不變的市盈率也是不恰當(dāng)?shù)�。對上市公司來講，現(xiàn)行會計準(zhǔn)則本身并不會直接改變公司的內(nèi)在價值，但可以為估值提供更多、更有用的信息，報表使用者必須關(guān)注和學(xué)習(xí)現(xiàn)行會計準(zhǔn)則給估值帶來的變化。

　　在現(xiàn)行會計準(zhǔn)則下，公司損益計量范圍已發(fā)生很大變化，投資者在使用會計信息時，僅關(guān)注盈利的多少是不夠的，更應(yīng)該關(guān)注盈利的內(nèi)在質(zhì)量，因為不同來源和類型的利潤也不相同，有的是實際獲得的利潤，如收到貨款的產(chǎn)品銷售利潤，有的只是賬面的數(shù)字，如豁免債務(wù)帶來的重組收益；有的屬于持續(xù)性利潤，如主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生的利潤，在未來仍然可以持續(xù)賺取，有的卻屬于非持續(xù)的利潤，如如一次性補貼收入。因此，對于公司賺取的利潤不能簡單地以數(shù)字的大小來評價，同樣是會計報表上的利潤，由于來源和性質(zhì)不同，其含金量是不一樣的，投資者必須學(xué)會區(qū)分，在對公司的股票進(jìn)行定價時，不能簡單地將所有的每股收益都乘以同樣的市盈率倍數(shù)。目前我國絕大多數(shù)的股市投資者對會計信息使用大多處于初級階段，看財務(wù)報表往往只關(guān)注每股收益、凈利潤等指標(biāo)，對于凈利潤往往也是只看數(shù)量不看質(zhì)量，并且無法理解公司的盈利會在“質(zhì)量”上還存有巨大差異。再加之會計本身的復(fù)雜性，盈利質(zhì)量并沒有明確的等級劃分標(biāo)準(zhǔn)，盈利質(zhì)量分析一直以來都是財務(wù)報表分析中的重點和難點所在，即使是專業(yè)的財務(wù)分析師，對于同一家公司的盈利質(zhì)量分析結(jié)論也會經(jīng)常大相徑庭，更何況普通投資者，要分清利潤中隱藏的玄機(jī)確實存在困難。

　　(二)隱性資產(chǎn)的顯性化

　　公允價值的采用將對上市公司產(chǎn)生重大影響，過去以歷史成本無法反映的收益，在現(xiàn)行會計準(zhǔn)則中改按公允價值計量，某些隱性資產(chǎn)，如投資性房地產(chǎn)、金融資產(chǎn)等的真實價值將得到體現(xiàn)。從2007年首次執(zhí)行新會計準(zhǔn)則就給上市公司總體權(quán)益帶來3000億元以上的規(guī)模增長。如果某家上市公司因為投資股票獲得巨大的投資收益，那么過去按成本計量無法反映的收益，在現(xiàn)行會計準(zhǔn)則下以公允價值計算這些投資股票，其投資收益將大為增加。特別是投資金融資產(chǎn)的上市公司，如雅戈爾、兩面針、東方集團(tuán)、南京高科、大眾交通持有大量的金融上市公司或者即將上市公司的股權(quán)，如果按公允價值計算，公司凈資產(chǎn)將大幅提高，如果像歲寶熱電那樣賣出這部分資產(chǎn)，對當(dāng)期的利潤收入有極大正面影響。再有就是過去較低價格拿到的土地，如果按公允價值計算，公司資產(chǎn)升值空間巨大，如大眾交通、陸家嘴、世茂股份、浦東金橋都是現(xiàn)行會計準(zhǔn)則的受益者。新的會計準(zhǔn)則與國際會計制度更加貼近，強(qiáng)調(diào)了對資產(chǎn)透明性的要求。我國上市公司報表與國外公司的差距，不僅是在規(guī)章制度上，更多的還是法制監(jiān)管上�，F(xiàn)行會計準(zhǔn)則還需要配合更加嚴(yán)格的監(jiān)管，否則像公允價值這樣的指標(biāo)反而容易成為上市公司操縱利潤的工具，因此我國上市公司財務(wù)報表質(zhì)量的提高還需要各方面共同的努力。

　　(三)上市公司對于公允價值的態(tài)度

　　財政部規(guī)定自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行現(xiàn)行會計準(zhǔn)則。但在涉及公允價值時，由于進(jìn)行公允價值計量較為復(fù)雜，涉及到許多經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)，執(zhí)行難度較大。上市公司及其財會人員需在有限時間內(nèi)適應(yīng)和理解現(xiàn)行會計準(zhǔn)則的規(guī)定，并為會計準(zhǔn)則的實施做好充分準(zhǔn)備，包括對相關(guān)人員的培訓(xùn)，對公允價值模型的建立以及相關(guān)歷史數(shù)據(jù)和市場信息的搜集與整理等，其普及過程只能是漸進(jìn)性的�，F(xiàn)行會計準(zhǔn)則規(guī)定，要以存在活躍市場為前提，才能應(yīng)用公允價值進(jìn)行計量，并且公允價值要能夠可靠計量。

　　在金融資產(chǎn)的確認(rèn)上，上市公司對現(xiàn)行會計準(zhǔn)則的應(yīng)用則要積極得多。“在統(tǒng)計的1139家上市公司中，共246家公司股東權(quán)益調(diào)節(jié)表下‘以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)以及可供出售金融資產(chǎn)’項目發(fā)生了調(diào)整，其中241家正向調(diào)整，5家公司負(fù)向調(diào)整，合計變動數(shù)值為539.17億元”(《證券時報》，2007年4月27日)。相對于有明確交易價格的金融資產(chǎn)或債務(wù)重組，投資性房地產(chǎn)由于適用條件非常嚴(yán)格，金額難以確定。大部分上市公司投資性房地產(chǎn)的核算仍采用成本模式。中國證監(jiān)會上市公司執(zhí)行現(xiàn)行會計準(zhǔn)則協(xié)調(diào)小組通過調(diào)研等渠道獲得的信息表明，大部分擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司，會以謹(jǐn)慎的態(tài)度選擇公允價值計量模式，其中相當(dāng)一部分會繼續(xù)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。最先公布年報的房地產(chǎn)公司華業(yè)地產(chǎn)表示，將采用成本模式對投資性房產(chǎn)進(jìn)行計量。與房地產(chǎn)企業(yè)總體的謹(jǐn)慎而言，第一家明確表示將采用公允模式計量投資性房地產(chǎn)的卻是以餐飲服務(wù)為主的*ST百花。因為根據(jù)現(xiàn)行會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的適用條件是非常嚴(yán)格的。現(xiàn)行會計準(zhǔn)則要求公司應(yīng)從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計，也就是說不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。而根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》應(yīng)用指南對“同類或類似房地產(chǎn)“的定義，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場是相當(dāng)困難的。房地產(chǎn)上市公司在確認(rèn)采用成本模式或公允價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計，也就是說不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。而根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》應(yīng)用指南對“同類或類似房地產(chǎn)”的定義，要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場是相當(dāng)困難的。房地產(chǎn)上市公司在確認(rèn)采用成本模式或公允價值模式時，除了要滿足嚴(yán)格的條件外，還會權(quán)衡成本模式和公允價值模式各自的利弊。對投資性房地產(chǎn)，企業(yè)可以采用公允價值計量，也可以仍然采用成本法計量，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定不得隨意變更，已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。所以公允模式是一條“單行道”，企業(yè)一般都會十分謹(jǐn)慎。

　　稅收政策也是影響相關(guān)公司采用何種計量模式的關(guān)鍵因素。由于我國房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，從總體上來說投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力，執(zhí)行現(xiàn)行會計準(zhǔn)則將會給企業(yè)帶來額外的利潤增長。主要來源于兩方面，一是采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量帶來的資產(chǎn)增值，二是在公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進(jìn)行攤銷而減少的成本支出。這兩方面增加的利潤是否要繳納企業(yè)所得稅，稅收政策尚未規(guī)定。如果對增值部分需要征收所得稅，意味著絕大多數(shù)企業(yè)將因為重估增值而增加稅收支出。但是公允價值計量帶來的重估增值，對公司價值的提高、再融資金額的提高等產(chǎn)生重要影響。在成本法下提取折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面盈利，但卻可起到抵稅的效果，從而將價值保留在了公司內(nèi)，有利于股東利潤，但卻不利于反映公司的真實價值。由于稅收政策的制定滯后，會使投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的頒布為一些公司帶來利潤的飛升，也為一些企業(yè)提供調(diào)節(jié)利潤的可能。因此，如果對公允價值模式下重估增值部分不給予稅收上的優(yōu)惠，企業(yè)會缺少有采用公允價值模式的積極性，比較可能的情形是借鑒香港的稅收處理方式，即將重估增值所產(chǎn)生的收益對應(yīng)所得稅記入遞延稅項。