剩余法是在估算未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、租售有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種估價(jià)方法，主要適用于待開(kāi)發(fā)土地、待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)以及現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中土地價(jià)格的評(píng)估。

　　就目前的地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，當(dāng)土地具有開(kāi)發(fā)或潛在開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，剩余法不失為一種可靠、實(shí)用的估價(jià)方法，其優(yōu)點(diǎn)在于：價(jià)格（成本）、稅費(fèi)、利潤(rùn)三方構(gòu)成的模式有其理論基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)背景；以倒算求地價(jià)的方式符合人們的思維習(xí)慣，便于實(shí)踐中的操作；剩余法原理簡(jiǎn)單清晰，應(yīng)用范圍較廣。但是這種方法也有不足之處：

　　計(jì)算過(guò)程復(fù)雜。剩余法計(jì)算中有大量數(shù)據(jù)是建立在預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，這些數(shù)據(jù)涉及很多領(lǐng)域，如利潤(rùn)率、利息率、建筑費(fèi)用及勞動(dòng)成本等，對(duì)這些變動(dòng)因素進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)是比較復(fù)雜的。

　　不確定性較大。在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間，許多成本費(fèi)用、收益等都可能變化，剩余法的計(jì)算正是建立在這種多變因素的基礎(chǔ)上，當(dāng)市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，評(píng)估的結(jié)果往往含有很大的不確定性。同時(shí)，因?yàn)槭Ｓ喾ㄒ怨纼r(jià)人員的主觀經(jīng)驗(yàn)去預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)客觀市場(chǎng)的變化，即使估價(jià)師能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中與價(jià)格相關(guān)的諸多變量有較清晰的把握，擁有足夠的分析經(jīng)驗(yàn)和充分的資料數(shù)據(jù)積累，估價(jià)結(jié)果也會(huì)常常由于上述因素的微小變動(dòng)而脫離實(shí)際。

　　貨幣的時(shí)間價(jià)值因素難以處理。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，特別是大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在其銷(xiāo)售收入的獲取與有關(guān)費(fèi)用的發(fā)生之間，必然存在時(shí)間上的差距，從而在銷(xiāo)售收入、成本、利潤(rùn)等方面缺乏可比性。

　　所以，在采用剩余法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)以上幾點(diǎn)，注意下面幾個(gè)問(wèn)題：

　　剩余法運(yùn)用有假設(shè)和限制條件。盡管不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的取得以及各項(xiàng)成本的支出都發(fā)生在將來(lái)，但用剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平來(lái)確定未來(lái)的數(shù)據(jù)。在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間不僅租金和售價(jià)會(huì)發(fā)生變化，各類開(kāi)發(fā)成本也會(huì)發(fā)生變化，而估價(jià)師很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)的成本和租金、價(jià)格水平的細(xì)微變化，因此，剩余法中隱含著這樣的假設(shè)：估價(jià)中涉及到的關(guān)鍵變量在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)發(fā)生大的變化；租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)下降，并且不考慮物價(jià)上漲的影響；開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入或分段均勻投入。

　　確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式。確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率等，其中最重要的是選擇最佳的土地用途。土地用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。當(dāng)然，以上這些都不能違背城市規(guī)劃，一般來(lái)說(shuō)，城市規(guī)劃明確確定的開(kāi)發(fā)利用方式即為最佳利用方式。

　　確定開(kāi)發(fā)建設(shè)周期。開(kāi)發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)直到不動(dòng)產(chǎn)全部銷(xiāo)售或出租完畢的這段時(shí)期，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目的特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的狀況等綜合確定。