近日，有納稅人詢問，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定：“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。”以及《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第十五條規(guī)定：“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿‘固定資產(chǎn)’科目中記載的房屋原價。”那么，企業(yè)評估增值的房產(chǎn)及土地是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅？
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）規(guī)定：“對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。”現(xiàn)行企業(yè)適用的會計制度主要包括《企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》。《企業(yè)會計制度》規(guī)定，企業(yè)的各項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按取得時的實際成本計價，除法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度另有規(guī)定外，企業(yè)一律不得自行調(diào)整其賬面價值。在歷史成本計量模式下，資產(chǎn)應(yīng)按照購置時支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額，或按照購置資產(chǎn)時所付出的對價的公允價值計量；負(fù)債應(yīng)按照因承擔(dān)現(xiàn)時義務(wù)而實際收到的款項或者資產(chǎn)的金額，承擔(dān)現(xiàn)時義務(wù)的合同金額，或者按照日�；顒又袨閮斶�負(fù)債預(yù)期需要支付的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的金額計量�！�企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》規(guī)定，會計計量應(yīng)遵循5種屬性，即歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價值，并對會計計量的適用作了原則性規(guī)定，即企業(yè)在對會計要素進行計量時，一般應(yīng)當(dāng)采用歷史成本計量，如果采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值計量的，應(yīng)當(dāng)保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量。所以，企業(yè)只有在發(fā)生合并、分立、股權(quán)重組、接受資產(chǎn)投資等情況下，應(yīng)當(dāng)按照會計制度調(diào)整相應(yīng)資產(chǎn)的賬面價值。
由此可見，對法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一會計制度規(guī)定的房產(chǎn)評估增值，并且按照會計制度規(guī)定應(yīng)當(dāng)調(diào)整房產(chǎn)原值的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定調(diào)整后的原值為基數(shù)計算繳納房產(chǎn)稅。對應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值而未按法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一會計制度規(guī)定調(diào)整相應(yīng)房產(chǎn)原值的，稅務(wù)機關(guān)將按照會計制度規(guī)定應(yīng)確認(rèn)的房產(chǎn)原值為基數(shù)征收房產(chǎn)稅。另外，企業(yè)自行對房產(chǎn)的原值進行的評估增值并相應(yīng)調(diào)整的賬面價值的，該調(diào)整后的賬面價值由于不具有法律上的依據(jù)，不能據(jù)此改變“房產(chǎn)原值”，房產(chǎn)稅仍按照會計制度應(yīng)確認(rèn)的房產(chǎn)原值為計稅基礎(chǔ)。
對評估增值的土地價值，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）的規(guī)定，自2010年12月21日起，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。所以，企業(yè)按照規(guī)定對房屋所占土地進行評估增值的，不論企業(yè)是否記入房產(chǎn)原值，均應(yīng)當(dāng)按取得價款并入房產(chǎn)原值依法計算繳納房產(chǎn)稅，并且如果所評估的房產(chǎn)宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。例如，假設(shè)0.5以下的容積率，土地購置價格為1000萬元，總面積為1000平方米。其中，房產(chǎn)占用土地面積為100平方米，則按照房產(chǎn)占用土地200平方米，則應(yīng)當(dāng)計入房產(chǎn)原價的土地使用權(quán)價值為：1000×200÷1000＝200萬元；如果容積率高于0.5，則計入房產(chǎn)原值的土地價值為100萬元。