契稅的稅收優(yōu)惠政策與操作
一、契稅概述
?。ㄒ唬┘{稅人
按照稅法規(guī)定，在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬（即土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)），承受土地、房屋權(quán)屬（指通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）的單位和個人，為契稅的納稅人。
其中所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為包括：
1.國有土地使用權(quán)出讓，即土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為；
2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，指土地使用者將其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為，包括出售（即有償轉(zhuǎn)讓）、贈與（即無償轉(zhuǎn)讓）和交換（土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)）等，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移；
3.房屋買賣（即有償轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)）；
4.房屋贈與（無償轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)）；
5.房屋交換（即相互交換房屋）。
下列方式視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與：
1.以土地、房屋作價投資、入股；
2.以土地、房屋權(quán)屬抵債；
3.以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；
4.以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的。
?。ǘ┘{稅義務(wù)發(fā)生時間
契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑據(jù)的當(dāng)天。
?。ㄈ┘{稅期限和納稅地點(diǎn)
契稅征收機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的財政機(jī)關(guān)或地方稅務(wù)機(jī)關(guān)，具體征收機(jī)關(guān)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
按照規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納稅款。
納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他有關(guān)文件、資料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)；納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不予辦理權(quán)屬變更手續(xù)。
?。ㄋ模┯嫸愐罁?jù)
契稅的計稅依據(jù)分為三種情況：
1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為其成交價格；
2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；
3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。
如果成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地、房屋的價格的差額明顯地不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其應(yīng)補(bǔ)繳的契稅的計稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)或者土地收益。
?。ㄎ澹┒惵?br>
契稅的稅率為3％至5％，具體的適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度內(nèi)按照本地區(qū)實(shí)際情況確定。
?。?yīng)納稅額計算
契稅的應(yīng)納稅額的計算公式為：
應(yīng)納稅額＝計稅依據(jù)×稅率
契稅應(yīng)納稅額以人民幣計算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，應(yīng)以納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng)日人民銀行公布的市場匯價中間價折算成人民幣計算。
二、契稅稅收優(yōu)惠
契稅的稅收優(yōu)惠主要是減免稅。
?。ㄒ唬┺k公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的免稅優(yōu)惠
按照《中華人民共和國契稅暫行條例》（以下簡稱《契稅暫行條例》）和《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》（以下簡稱《契稅暫行條例細(xì)則》）的規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。
這里所說的用于辦公的，是指辦公室（樓）以及其他直接用于辦公的土地、房屋；
這里所說的用于教學(xué)的，是指教室（教學(xué)樓）以及其他直接用于教學(xué)的土地、房屋；
這里所說的用于醫(yī)療的，是指門診部以及其他直接用于醫(yī)療的土地、房屋；
這里所說的用于科研的，是指科學(xué)試驗(yàn)的場所以及其他直接用于科研的土地、房屋；
這里所說的用于軍事設(shè)施的，是指：
1.地上和地下的軍事指揮作戰(zhàn)工程；
2.軍用的機(jī)場、港口、碼頭；
3.軍用的庫房、營區(qū)、訓(xùn)練場、試驗(yàn)場；
4.軍用的通信、導(dǎo)航、觀測臺站；
5.其他直接用于軍事設(shè)施的土地、房屋。
上述所說的其他直接用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研的土地、房屋和其他直接用于軍事設(shè)施的土地、房屋的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
按照財稅字[1998]096號文件規(guī)定，對于事業(yè)單位承受土地、房屋，必須同時符合下列兩個條件才能予以免稅：
一是納稅人必須是按《事業(yè)單位財務(wù)規(guī)則》進(jìn)行財務(wù)核算的事業(yè)單位；二是所承受的土地、房屋必須是用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研項目。凡不符合上述兩個條件的，應(yīng)當(dāng)照章納稅。
?。ǘ┳》抠I賣的減免稅優(yōu)惠
按照《契稅暫行條例》和《契稅暫行條例細(xì)則》的規(guī)定，凡城鎮(zhèn)全民、集體所有制單位，有當(dāng)?shù)卣綉艨诘穆毠?，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)價，第一次購買本單位公有住房，在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，可以免征契稅。城鎮(zhèn)職工享受免征契稅待遇，僅限于第一次購買的公有住房，而且不能超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積。再次購買的住房和第一次購買的住房中超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納契稅。
按照規(guī)定，納稅人因?yàn)樽匀粸?zāi)害、戰(zhàn)爭等不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀原因?qū)е缕湓凶》繂适?，因而重新購買住房的，征收機(jī)關(guān)可酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。
財稅字[1999]210號文件進(jìn)一步規(guī)定，為減輕個人購買普通住房的稅收負(fù)擔(dān)，凡是個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅；為促進(jìn)積壓空置商品房的銷售，對積壓空置的商品住房（限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房）銷售時應(yīng)繳納的契稅在2000年底以前予以免稅優(yōu)惠。
按照國稅函[1999]845號文件規(guī)定，對三峽庫區(qū)移民買房，是否減征或者免征契稅，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
?。ㄈ┱饔脺p免稅優(yōu)惠
按照《契稅暫行條例細(xì)則》的規(guī)定，納稅人的原有土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
?。ㄋ模╅_墾荒地免稅優(yōu)惠
為鼓勵納稅人開墾荒地，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展，提高土地利用效果，《契稅暫行條例細(xì)則》規(guī)定。納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)的，免征契稅。納稅人取得荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，不是用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)的，而是用于其他方面的，應(yīng)當(dāng)照章納稅。
?。ㄎ澹┩饨欢愂栈砻?br>
按照《契稅暫行條例細(xì)則》的規(guī)定，對于依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受的土地、房屋權(quán)屬，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。
?。┺r(nóng)業(yè)銀行免稅
按照財稅字[1998]123號文件規(guī)定，中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行各級機(jī)構(gòu)購買房屋用于辦公的，在2000年12月31日以前，免征契稅。用于其他方面的，應(yīng)照章納稅。
（七）監(jiān)獄管理部門免稅
按照國稅函[1999]572號文件規(guī)定，對于監(jiān)獄管理部門承受土地、房屋直接用于監(jiān)獄建設(shè)，視同國家機(jī)關(guān)的辦公用房建設(shè)，免征契稅。
?。ò耍┢渌麥p免稅
除了上述項目外，對于財政部規(guī)定的其他項目，可減征或者免征契稅。
納稅人符合減征或者免征契稅規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)書面提出減稅或者免稅申請，并提供有關(guān)證明材料。契稅征收機(jī)關(guān)按規(guī)定審核后，辦理減征或者免稅手續(xù)。契稅減稅、免稅的審批程序和辦法，由省、自治區(qū)、直轄市征收機(jī)關(guān)具體確定。按照規(guī)定，代征單位不得辦理減稅或者免稅手續(xù)。
?。ㄒ唬┘{稅人
按照稅法規(guī)定，在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬（即土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)），承受土地、房屋權(quán)屬（指通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）的單位和個人，為契稅的納稅人。
其中所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為包括：
1.國有土地使用權(quán)出讓，即土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為；
2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，指土地使用者將其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為，包括出售（即有償轉(zhuǎn)讓）、贈與（即無償轉(zhuǎn)讓）和交換（土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)）等，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移；
3.房屋買賣（即有償轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)）；
4.房屋贈與（無償轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)）；
5.房屋交換（即相互交換房屋）。
下列方式視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與：
1.以土地、房屋作價投資、入股；
2.以土地、房屋權(quán)屬抵債；
3.以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；
4.以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的。
?。ǘ┘{稅義務(wù)發(fā)生時間
契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑據(jù)的當(dāng)天。
?。ㄈ┘{稅期限和納稅地點(diǎn)
契稅征收機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的財政機(jī)關(guān)或地方稅務(wù)機(jī)關(guān)，具體征收機(jī)關(guān)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
按照規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納稅款。
納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他有關(guān)文件、資料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)；納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不予辦理權(quán)屬變更手續(xù)。
?。ㄋ模┯嫸愐罁?jù)
契稅的計稅依據(jù)分為三種情況：
1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為其成交價格；
2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；
3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。
如果成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地、房屋的價格的差額明顯地不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其應(yīng)補(bǔ)繳的契稅的計稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)或者土地收益。
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契稅的稅率為3％至5％，具體的適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度內(nèi)按照本地區(qū)實(shí)際情況確定。
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契稅的應(yīng)納稅額的計算公式為：
應(yīng)納稅額＝計稅依據(jù)×稅率
契稅應(yīng)納稅額以人民幣計算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，應(yīng)以納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng)日人民銀行公布的市場匯價中間價折算成人民幣計算。
二、契稅稅收優(yōu)惠
契稅的稅收優(yōu)惠主要是減免稅。
?。ㄒ唬┺k公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的免稅優(yōu)惠
按照《中華人民共和國契稅暫行條例》（以下簡稱《契稅暫行條例》）和《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》（以下簡稱《契稅暫行條例細(xì)則》）的規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。
這里所說的用于辦公的，是指辦公室（樓）以及其他直接用于辦公的土地、房屋；
這里所說的用于教學(xué)的，是指教室（教學(xué)樓）以及其他直接用于教學(xué)的土地、房屋；
這里所說的用于醫(yī)療的，是指門診部以及其他直接用于醫(yī)療的土地、房屋；
這里所說的用于科研的，是指科學(xué)試驗(yàn)的場所以及其他直接用于科研的土地、房屋；
這里所說的用于軍事設(shè)施的，是指：
1.地上和地下的軍事指揮作戰(zhàn)工程；
2.軍用的機(jī)場、港口、碼頭；
3.軍用的庫房、營區(qū)、訓(xùn)練場、試驗(yàn)場；
4.軍用的通信、導(dǎo)航、觀測臺站；
5.其他直接用于軍事設(shè)施的土地、房屋。
上述所說的其他直接用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研的土地、房屋和其他直接用于軍事設(shè)施的土地、房屋的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
按照財稅字[1998]096號文件規(guī)定，對于事業(yè)單位承受土地、房屋，必須同時符合下列兩個條件才能予以免稅：
一是納稅人必須是按《事業(yè)單位財務(wù)規(guī)則》進(jìn)行財務(wù)核算的事業(yè)單位；二是所承受的土地、房屋必須是用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研項目。凡不符合上述兩個條件的，應(yīng)當(dāng)照章納稅。
?。ǘ┳》抠I賣的減免稅優(yōu)惠
按照《契稅暫行條例》和《契稅暫行條例細(xì)則》的規(guī)定，凡城鎮(zhèn)全民、集體所有制單位，有當(dāng)?shù)卣綉艨诘穆毠?，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)價，第一次購買本單位公有住房，在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，可以免征契稅。城鎮(zhèn)職工享受免征契稅待遇，僅限于第一次購買的公有住房，而且不能超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積。再次購買的住房和第一次購買的住房中超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納契稅。
按照規(guī)定，納稅人因?yàn)樽匀粸?zāi)害、戰(zhàn)爭等不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀原因?qū)е缕湓凶》繂适?，因而重新購買住房的，征收機(jī)關(guān)可酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。
財稅字[1999]210號文件進(jìn)一步規(guī)定，為減輕個人購買普通住房的稅收負(fù)擔(dān)，凡是個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅；為促進(jìn)積壓空置商品房的銷售，對積壓空置的商品住房（限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房）銷售時應(yīng)繳納的契稅在2000年底以前予以免稅優(yōu)惠。
按照國稅函[1999]845號文件規(guī)定，對三峽庫區(qū)移民買房，是否減征或者免征契稅，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
?。ㄈ┱饔脺p免稅優(yōu)惠
按照《契稅暫行條例細(xì)則》的規(guī)定，納稅人的原有土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
?。ㄋ模╅_墾荒地免稅優(yōu)惠
為鼓勵納稅人開墾荒地，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展，提高土地利用效果，《契稅暫行條例細(xì)則》規(guī)定。納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)的，免征契稅。納稅人取得荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，不是用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)的，而是用于其他方面的，應(yīng)當(dāng)照章納稅。
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按照《契稅暫行條例細(xì)則》的規(guī)定，對于依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受的土地、房屋權(quán)屬，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。
?。┺r(nóng)業(yè)銀行免稅
按照財稅字[1998]123號文件規(guī)定，中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行各級機(jī)構(gòu)購買房屋用于辦公的，在2000年12月31日以前，免征契稅。用于其他方面的，應(yīng)照章納稅。
（七）監(jiān)獄管理部門免稅
按照國稅函[1999]572號文件規(guī)定，對于監(jiān)獄管理部門承受土地、房屋直接用于監(jiān)獄建設(shè)，視同國家機(jī)關(guān)的辦公用房建設(shè)，免征契稅。
?。ò耍┢渌麥p免稅
除了上述項目外，對于財政部規(guī)定的其他項目，可減征或者免征契稅。
納稅人符合減征或者免征契稅規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同后10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)書面提出減稅或者免稅申請，并提供有關(guān)證明材料。契稅征收機(jī)關(guān)按規(guī)定審核后，辦理減征或者免稅手續(xù)。契稅減稅、免稅的審批程序和辦法，由省、自治區(qū)、直轄市征收機(jī)關(guān)具體確定。按照規(guī)定，代征單位不得辦理減稅或者免稅手續(xù)。
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