土地增值稅的會計處理——應納稅額的計算

　　一、計稅依據(jù)

　　土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。

　　增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　規(guī)定扣除項目包括：

　?。?）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

　?。?）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費（包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等）、前期工程費（包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘探、測繪、"三通一平"等支出）、建筑安裝工程費（指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費）、基礎(chǔ)設(shè)施費（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通風、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出）、公共配套設(shè)施費（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公開配套設(shè)施發(fā)生的支出）和開發(fā)間接費用（指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房推銷等）。

　?。?）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按前兩條規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按前兩項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。其具體扣除比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

　　（4）經(jīng)過當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)確認的舊房和建筑物的評估價格（指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折舊率后的價格）。

　?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和印花稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時交納的教育費附加可以視同稅金扣除?！　?br />
　?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照上述第一、二項金額之和加計20％的扣除額。

　　土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或者核算對象為單位計算。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額可以按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或者按照建筑面積計算分攤，或者按照主管稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。

　　如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，并且沒有正當?shù)睦碛?，或者隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，或者提供的扣除項目金額不真實，主管稅務(wù)機關(guān)將按照房地產(chǎn)評估價格（指經(jīng)過當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)確認的、由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)綜合評定的價格）計算征稅。

　　二、稅率

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　（1）增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

　?。?）增值額超過扣除項目金額50％、未超過100％的部分，稅率為40％?！　?br />
　?。?）增值額超過扣除項目金額100％、未超過200％的部分，稅率為50％。

　?。?）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

　　三、應納稅額計算方法　　

　　在計算土地增值稅的應納稅額時，應當先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān)各項扣除項目金額，計算得出增值額。再按照增值額超過扣除項目金額的比例，分別確定增值額中各個部分的適用稅率，依此計算各部分增值額的應納土地增值稅稅額。各部分增值額應納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應納的全部土地增值稅稅額。

　　應納稅額計算公式：應納稅額＝Σ（增值額×適用稅率）