房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅稅收籌劃——營業(yè)稅的征稅范圍
營業(yè)稅的征稅范圍是：在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)。
1.“中華人民共和國境內(nèi)”的界定
“中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)），是指所提供的應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)都與境內(nèi)相關(guān)。
?。?）所提供的應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境內(nèi)。這種情形強(qiáng)調(diào)的是勞務(wù)“發(fā)生在境內(nèi)”。
?、倬硟?nèi)納稅人之間互相提供應(yīng)稅勞務(wù)，由于“應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境內(nèi)”，其應(yīng)稅行為屬于營業(yè)稅的征稅范圍。
?、诰惩鈫挝缓蛡€人提供應(yīng)稅勞務(wù)在境內(nèi)使用的，由于“應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境內(nèi)”，無論其在境內(nèi)是否設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)，其應(yīng)稅行為屬于營業(yè)稅的征稅范圍。
?、劬硟?nèi)納稅人提供勞務(wù)在境外使用的，由于其“應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境外”，其行為不屬于營業(yè)稅的征稅范圍。
對境內(nèi)單位派出本單位的員工赴境外，為境外企業(yè)提供勞務(wù)服務(wù)，不屬于在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)。
（2）所轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)在境內(nèi)使用。這種情形強(qiáng)調(diào)的是“在境內(nèi)使用”。凡是轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)，不論其在何處轉(zhuǎn)讓，也不論轉(zhuǎn)讓人或受讓人是誰，只要該項無形資產(chǎn)在境內(nèi)使用，就屬于營業(yè)稅的征稅范圍。否則，就不屬于營業(yè)稅的征稅范圍。所謂“使用”，包括將該項無形資產(chǎn)應(yīng)用于生產(chǎn)經(jīng)營活動，也包括將該項無形資產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，以及受讓者將該項無形資產(chǎn)用于其他用途。
?。?）所銷售的不動產(chǎn)在境內(nèi)。只要是在境內(nèi)的不動產(chǎn)，且不論其是否為境內(nèi)或境外單位、個人開發(fā)，或是否在境內(nèi)或境外銷售，都是屬于營業(yè)稅的征稅范圍。
2.應(yīng)稅行為的確定
營業(yè)稅的應(yīng)稅行為，是指在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的行為。按照營業(yè)稅暫行條例及其實施細(xì)則的規(guī)定，“提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)”，是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)，有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。所謂“有償”，是指受讓方（購買方）取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。同時，單位或個人自己新建建筑物后銷售的行為，視同提供應(yīng)稅勞務(wù)；轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為，視同銷售不動產(chǎn)。但單位或個體經(jīng)營者聘用的員工為本單位或雇主提供應(yīng)稅勞務(wù)，不包括在內(nèi)。
由此可見，確定應(yīng)稅行為是否成立，可以從兩個方面把握：
（1）是否提供了應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓了無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)。
?。?）提供勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的行為是否屬于有償或視同有償。只有同時符合這兩個條件，應(yīng)稅行為才能成立，否則，就不成立。
3.營業(yè)稅的具體征收范圍
營業(yè)稅的征稅范圍包括提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)三個方面。其中，提供應(yīng)稅勞務(wù)是指提供交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)等勞務(wù)加工和修理、修配，由于改為征收增值稅，不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)（從營業(yè)稅角度稱之為非應(yīng)稅勞務(wù)）；對非金融機(jī)構(gòu)和個人買賣外匯，有價證券、期貨業(yè)務(wù)不征營業(yè)稅；對金融機(jī)構(gòu)的貨物期貨的買賣，也因改征增值稅的緣故不征收營業(yè)稅。
房地產(chǎn)開發(fā)涉及的具體征收范圍如下：
（1）建筑業(yè)，是指建筑安裝工程作業(yè)。其征收范圍包括：建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)。
①建筑，是指新建、改建、擴(kuò)建各種建筑物、構(gòu)筑物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設(shè)備或支柱、操作平臺的安裝或裝設(shè)工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工程作業(yè)。
?、诎惭b，是指生產(chǎn)設(shè)備、動力設(shè)備、起重設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、傳動設(shè)備、醫(yī)療實驗室設(shè)備及其他各種設(shè)備的裝配、安置工程作業(yè)，包括與設(shè)備相連的工作臺、梯子、欄桿的裝設(shè)工程作業(yè)和被安裝設(shè)備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)在內(nèi)。
?、坌蘅槪侵笇ㄖ?、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善，使之恢復(fù)原來的使用價值或延長其使用期限的工程作業(yè)。
?、苎b飾，是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。
?、萜渌こ套鳂I(yè)，是指上列工程以外的各種工程作業(yè)，如代辦電信工程、水利工程、道路修建、疏浚、鉆井（打井）、拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè)。
?。?）服務(wù)業(yè)，是指利用設(shè)備、工具、場所、信息或技能為社會提供服務(wù)的業(yè)務(wù)。
其征收范圍包括：代理業(yè)、旅游業(yè)、飲食業(yè)、倉儲業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)和其他代理服務(wù)業(yè)。
?、俅順I(yè)，指凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的單位和個人，以其服務(wù)費(fèi)收入按本稅目征收營業(yè)稅。
?、诼玫陿I(yè)，是指提供住宿服務(wù)的業(yè)務(wù)。
③倉儲業(yè)，是指利用倉庫、貨物或其他場所代客貯放、保管貨物的業(yè)務(wù)。
?、茏赓U業(yè)，是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。但融資租賃不屬于“租賃業(yè)”的征收范圍，應(yīng)按“金融業(yè)”征稅。凡從事房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的單位和個人，以其租金收入為征稅對象，按本稅目征收營業(yè)稅。
（3）轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。其征收范圍包括：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)、轉(zhuǎn)讓著作權(quán)、轉(zhuǎn)讓商譽(yù)。
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地所有者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。
以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)征稅。
（4）銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。其征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其土地附著物。
?、黉N售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。
②銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。
凡從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位和個人，在房地產(chǎn)銷售后，以其銷售收入額為征稅對象，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。
在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。
以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)征稅。
（二）營業(yè)稅征稅范圍與增值稅征稅范圍的劃分
1.混合銷售行為及劃分
?。?）混合銷售行為的概念。一項銷售行為如果既涉及營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)又涉及增值稅的貨物，為混合銷售行為。其確立的行為標(biāo)準(zhǔn)有兩點：
①其銷售行為必須是一項。
?、谠撔袨楸仨毤壬婕皯?yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物。其“貨物”是指增值稅稅法中規(guī)定的有形動產(chǎn)，包括電力、熱力和氣體；其“應(yīng)稅勞務(wù)”是指屬于營業(yè)稅稅法規(guī)定的應(yīng)稅勞務(wù)。
?。?）混合銷售行為的劃分。營業(yè)稅現(xiàn)行政策，對混合銷售行為的劃分確定了如下原則：
?、購氖仑浳锷a(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)，企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者的混合銷售行為，一律視為銷售貨物，不征營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，則視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。例如，建材廠銷售鐵門，同時負(fù)責(zé)給客戶負(fù)責(zé)上門安裝，這種混合銷售行為應(yīng)當(dāng)征收增值稅；建筑安裝企業(yè)承包一項工程，在負(fù)責(zé)施工的同時給建設(shè)單位提供建筑安裝材料，這種混合銷售行為應(yīng)征收營業(yè)稅。
所謂從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售為主，并兼營應(yīng)稅勞務(wù)的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者在內(nèi)。
所謂“以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售為主，并兼營應(yīng)稅勞務(wù)”，是指納稅人的年貨物銷售額與營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額的合計數(shù)中，年貨物銷售額超過50％，營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額不到50％。
?、趶氖逻\(yùn)輸業(yè)務(wù)的單位與個人，發(fā)生銷售貨物并負(fù)責(zé)運(yùn)輸所銷售貨物的混合銷售行為，征增值稅，不征營業(yè)稅。
③因轉(zhuǎn)讓著作所有權(quán)而發(fā)生的銷售電影母片、錄像帶母帶、錄音磁帶母帶的業(yè)務(wù)，以及因轉(zhuǎn)讓專利技術(shù)和非專利技術(shù)的所有權(quán)而發(fā)生的銷售計算機(jī)軟件的業(yè)務(wù)，一并征收營業(yè)稅，不征收增值稅。
④納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，必須由國家稅務(wù)總局所屬征收機(jī)關(guān)確定。
2.兼營行為的劃分
營業(yè)稅的兼營業(yè)務(wù)是指以下三種情況。
?。?）既經(jīng)營應(yīng)納營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)項目，又經(jīng)營繳納增值稅的應(yīng)稅勞務(wù)項目或貨物。
?。?）既經(jīng)營適用高稅率的應(yīng)稅勞務(wù)項目，又經(jīng)營低稅率的應(yīng)稅勞務(wù)項目。
?。?）既經(jīng)營應(yīng)全額繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)項目，又經(jīng)營適用減免營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)項目。
兼營業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理要求兼營的不同項目分別核算。納稅人兼營應(yīng)稅勞務(wù)與非應(yīng)稅勞務(wù)或貨物，應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和非應(yīng)稅勞務(wù)與貨物的銷售額，不分別核算或不能準(zhǔn)確核算的，其應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅，不征營業(yè)稅；納稅人兼營不同稅率應(yīng)稅勞務(wù)項目的，應(yīng)分別核算不同稅率的應(yīng)稅營業(yè)額，不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其適用不同稅率的應(yīng)稅勞務(wù)項目一并按高稅率征稅；納稅人兼營應(yīng)稅勞務(wù)項目與減免稅項目的，應(yīng)單獨(dú)核算減免稅項目的營業(yè)額，未單獨(dú)核算或不能準(zhǔn)確核算的，不得減稅、免稅。
3.混合銷售行為與兼營行為的區(qū)別
混合銷售行為與兼營行為的區(qū)別在于：混合銷售行為強(qiáng)調(diào)的是一項銷售行為同時涉及應(yīng)稅勞務(wù)和貨物，其范圍僅指應(yīng)稅勞務(wù)與貨物的混合；兼營行為則是指納稅人從事的經(jīng)營活動既涉及應(yīng)稅勞務(wù)，又涉及貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)。從貨物的角度看，是指應(yīng)稅勞務(wù)與銷售貨物不是在一項銷售行為中同時發(fā)生；從勞務(wù)的角度看，無論應(yīng)稅勞務(wù)與非應(yīng)稅勞務(wù)是否同時發(fā)生，均為兼營行為。
綜上所述，兩稅征收范圍的劃分，原則上可概括為：混合銷售行為按企業(yè)對象劃分，兼營行為分別核算，不可分別核算的，一并征收增值稅，具體劃分或確定由國家稅務(wù)總局所屬征收機(jī)關(guān)確定。
1.“中華人民共和國境內(nèi)”的界定
“中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)），是指所提供的應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)都與境內(nèi)相關(guān)。
?。?）所提供的應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境內(nèi)。這種情形強(qiáng)調(diào)的是勞務(wù)“發(fā)生在境內(nèi)”。
?、倬硟?nèi)納稅人之間互相提供應(yīng)稅勞務(wù)，由于“應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境內(nèi)”，其應(yīng)稅行為屬于營業(yè)稅的征稅范圍。
?、诰惩鈫挝缓蛡€人提供應(yīng)稅勞務(wù)在境內(nèi)使用的，由于“應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境內(nèi)”，無論其在境內(nèi)是否設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)，其應(yīng)稅行為屬于營業(yè)稅的征稅范圍。
?、劬硟?nèi)納稅人提供勞務(wù)在境外使用的，由于其“應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境外”，其行為不屬于營業(yè)稅的征稅范圍。
對境內(nèi)單位派出本單位的員工赴境外，為境外企業(yè)提供勞務(wù)服務(wù)，不屬于在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)。
（2）所轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)在境內(nèi)使用。這種情形強(qiáng)調(diào)的是“在境內(nèi)使用”。凡是轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)，不論其在何處轉(zhuǎn)讓，也不論轉(zhuǎn)讓人或受讓人是誰，只要該項無形資產(chǎn)在境內(nèi)使用，就屬于營業(yè)稅的征稅范圍。否則，就不屬于營業(yè)稅的征稅范圍。所謂“使用”，包括將該項無形資產(chǎn)應(yīng)用于生產(chǎn)經(jīng)營活動，也包括將該項無形資產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，以及受讓者將該項無形資產(chǎn)用于其他用途。
?。?）所銷售的不動產(chǎn)在境內(nèi)。只要是在境內(nèi)的不動產(chǎn)，且不論其是否為境內(nèi)或境外單位、個人開發(fā)，或是否在境內(nèi)或境外銷售，都是屬于營業(yè)稅的征稅范圍。
2.應(yīng)稅行為的確定
營業(yè)稅的應(yīng)稅行為，是指在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的行為。按照營業(yè)稅暫行條例及其實施細(xì)則的規(guī)定，“提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)”，是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)，有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。所謂“有償”，是指受讓方（購買方）取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。同時，單位或個人自己新建建筑物后銷售的行為，視同提供應(yīng)稅勞務(wù)；轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為，視同銷售不動產(chǎn)。但單位或個體經(jīng)營者聘用的員工為本單位或雇主提供應(yīng)稅勞務(wù)，不包括在內(nèi)。
由此可見，確定應(yīng)稅行為是否成立，可以從兩個方面把握：
（1）是否提供了應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓了無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)。
?。?）提供勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的行為是否屬于有償或視同有償。只有同時符合這兩個條件，應(yīng)稅行為才能成立，否則，就不成立。
3.營業(yè)稅的具體征收范圍
營業(yè)稅的征稅范圍包括提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)三個方面。其中，提供應(yīng)稅勞務(wù)是指提供交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)等勞務(wù)加工和修理、修配，由于改為征收增值稅，不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)（從營業(yè)稅角度稱之為非應(yīng)稅勞務(wù)）；對非金融機(jī)構(gòu)和個人買賣外匯，有價證券、期貨業(yè)務(wù)不征營業(yè)稅；對金融機(jī)構(gòu)的貨物期貨的買賣，也因改征增值稅的緣故不征收營業(yè)稅。
房地產(chǎn)開發(fā)涉及的具體征收范圍如下：
（1）建筑業(yè)，是指建筑安裝工程作業(yè)。其征收范圍包括：建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)。
①建筑，是指新建、改建、擴(kuò)建各種建筑物、構(gòu)筑物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設(shè)備或支柱、操作平臺的安裝或裝設(shè)工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工程作業(yè)。
?、诎惭b，是指生產(chǎn)設(shè)備、動力設(shè)備、起重設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、傳動設(shè)備、醫(yī)療實驗室設(shè)備及其他各種設(shè)備的裝配、安置工程作業(yè)，包括與設(shè)備相連的工作臺、梯子、欄桿的裝設(shè)工程作業(yè)和被安裝設(shè)備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)在內(nèi)。
?、坌蘅槪侵笇ㄖ?、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善，使之恢復(fù)原來的使用價值或延長其使用期限的工程作業(yè)。
?、苎b飾，是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。
?、萜渌こ套鳂I(yè)，是指上列工程以外的各種工程作業(yè)，如代辦電信工程、水利工程、道路修建、疏浚、鉆井（打井）、拆除建筑物或構(gòu)筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè)。
?。?）服務(wù)業(yè)，是指利用設(shè)備、工具、場所、信息或技能為社會提供服務(wù)的業(yè)務(wù)。
其征收范圍包括：代理業(yè)、旅游業(yè)、飲食業(yè)、倉儲業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)和其他代理服務(wù)業(yè)。
?、俅順I(yè)，指凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的單位和個人，以其服務(wù)費(fèi)收入按本稅目征收營業(yè)稅。
?、诼玫陿I(yè)，是指提供住宿服務(wù)的業(yè)務(wù)。
③倉儲業(yè)，是指利用倉庫、貨物或其他場所代客貯放、保管貨物的業(yè)務(wù)。
?、茏赓U業(yè)，是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。但融資租賃不屬于“租賃業(yè)”的征收范圍，應(yīng)按“金融業(yè)”征稅。凡從事房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的單位和個人，以其租金收入為征稅對象，按本稅目征收營業(yè)稅。
（3）轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的行為。其征收范圍包括：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)、轉(zhuǎn)讓著作權(quán)、轉(zhuǎn)讓商譽(yù)。
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地所有者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。
以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)征稅。
（4）銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。其征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其土地附著物。
?、黉N售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。
②銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。
凡從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位和個人，在房地產(chǎn)銷售后，以其銷售收入額為征稅對象，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。
在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。
以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)征稅。
（二）營業(yè)稅征稅范圍與增值稅征稅范圍的劃分
1.混合銷售行為及劃分
?。?）混合銷售行為的概念。一項銷售行為如果既涉及營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)又涉及增值稅的貨物，為混合銷售行為。其確立的行為標(biāo)準(zhǔn)有兩點：
①其銷售行為必須是一項。
?、谠撔袨楸仨毤壬婕皯?yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物。其“貨物”是指增值稅稅法中規(guī)定的有形動產(chǎn)，包括電力、熱力和氣體；其“應(yīng)稅勞務(wù)”是指屬于營業(yè)稅稅法規(guī)定的應(yīng)稅勞務(wù)。
?。?）混合銷售行為的劃分。營業(yè)稅現(xiàn)行政策，對混合銷售行為的劃分確定了如下原則：
?、購氖仑浳锷a(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)，企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者的混合銷售行為，一律視為銷售貨物，不征營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，則視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。例如，建材廠銷售鐵門，同時負(fù)責(zé)給客戶負(fù)責(zé)上門安裝，這種混合銷售行為應(yīng)當(dāng)征收增值稅；建筑安裝企業(yè)承包一項工程，在負(fù)責(zé)施工的同時給建設(shè)單位提供建筑安裝材料，這種混合銷售行為應(yīng)征收營業(yè)稅。
所謂從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售為主，并兼營應(yīng)稅勞務(wù)的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者在內(nèi)。
所謂“以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售為主，并兼營應(yīng)稅勞務(wù)”，是指納稅人的年貨物銷售額與營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額的合計數(shù)中，年貨物銷售額超過50％，營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)營業(yè)額不到50％。
?、趶氖逻\(yùn)輸業(yè)務(wù)的單位與個人，發(fā)生銷售貨物并負(fù)責(zé)運(yùn)輸所銷售貨物的混合銷售行為，征增值稅，不征營業(yè)稅。
③因轉(zhuǎn)讓著作所有權(quán)而發(fā)生的銷售電影母片、錄像帶母帶、錄音磁帶母帶的業(yè)務(wù)，以及因轉(zhuǎn)讓專利技術(shù)和非專利技術(shù)的所有權(quán)而發(fā)生的銷售計算機(jī)軟件的業(yè)務(wù)，一并征收營業(yè)稅，不征收增值稅。
④納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，必須由國家稅務(wù)總局所屬征收機(jī)關(guān)確定。
2.兼營行為的劃分
營業(yè)稅的兼營業(yè)務(wù)是指以下三種情況。
?。?）既經(jīng)營應(yīng)納營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)項目，又經(jīng)營繳納增值稅的應(yīng)稅勞務(wù)項目或貨物。
?。?）既經(jīng)營適用高稅率的應(yīng)稅勞務(wù)項目，又經(jīng)營低稅率的應(yīng)稅勞務(wù)項目。
?。?）既經(jīng)營應(yīng)全額繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)項目，又經(jīng)營適用減免營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)項目。
兼營業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理要求兼營的不同項目分別核算。納稅人兼營應(yīng)稅勞務(wù)與非應(yīng)稅勞務(wù)或貨物，應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和非應(yīng)稅勞務(wù)與貨物的銷售額，不分別核算或不能準(zhǔn)確核算的，其應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅，不征營業(yè)稅；納稅人兼營不同稅率應(yīng)稅勞務(wù)項目的，應(yīng)分別核算不同稅率的應(yīng)稅營業(yè)額，不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其適用不同稅率的應(yīng)稅勞務(wù)項目一并按高稅率征稅；納稅人兼營應(yīng)稅勞務(wù)項目與減免稅項目的，應(yīng)單獨(dú)核算減免稅項目的營業(yè)額，未單獨(dú)核算或不能準(zhǔn)確核算的，不得減稅、免稅。
3.混合銷售行為與兼營行為的區(qū)別
混合銷售行為與兼營行為的區(qū)別在于：混合銷售行為強(qiáng)調(diào)的是一項銷售行為同時涉及應(yīng)稅勞務(wù)和貨物，其范圍僅指應(yīng)稅勞務(wù)與貨物的混合；兼營行為則是指納稅人從事的經(jīng)營活動既涉及應(yīng)稅勞務(wù)，又涉及貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)。從貨物的角度看，是指應(yīng)稅勞務(wù)與銷售貨物不是在一項銷售行為中同時發(fā)生；從勞務(wù)的角度看，無論應(yīng)稅勞務(wù)與非應(yīng)稅勞務(wù)是否同時發(fā)生，均為兼營行為。
綜上所述，兩稅征收范圍的劃分，原則上可概括為：混合銷售行為按企業(yè)對象劃分，兼營行為分別核算，不可分別核算的，一并征收增值稅，具體劃分或確定由國家稅務(wù)總局所屬征收機(jī)關(guān)確定。
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