近日，李先生來到萬里雅筑的售樓處，看到該樓盤降價(jià)銷售，原先價(jià)格9800元/平方米，現(xiàn)在只售8500元/平方米，最低價(jià)7830元/平方米就能買到。于是李先生考慮后買下了一套2房的物業(yè)。其實(shí)，這個(gè)現(xiàn)象目前非常普遍，原本價(jià)格較高的樓盤，開始降價(jià)，使得購買力得到小幅釋放，市場(chǎng)回歸理性。

　　從6月開始，萬里板塊房?jī)r(jià)的變化成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。萬里雅筑低價(jià)入市，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬里板塊正在形成一個(gè)吸引新上海人和區(qū)域客戶的“自住市場(chǎng)”。

　　目前，萬里板塊有頤和華城、愉景華庭、凱旋華庭和達(dá)安春之聲花園等5個(gè)新盤在售，供應(yīng)量超過60萬平方米，銷售競(jìng)爭(zhēng)也促使該板塊開發(fā)商對(duì)自住者采取更積極、更優(yōu)惠的銷售措施。

　　根據(jù)記者的調(diào)查，萬里板塊開發(fā)的樓盤都是面積幾十萬的大型社區(qū)。去年底到今年初，整個(gè)市場(chǎng)往上走的時(shí)候，這個(gè)板塊的樓盤價(jià)格上漲也比較大，到今年上半年一度達(dá)到13000元/平方米。今年4月份開始，這個(gè)板塊內(nèi)有一些樓盤開盤，價(jià)格還是在12000元/平方米左右。那時(shí)候，宏觀調(diào)控已經(jīng)開始，所以很多樓盤推盤之后，銷售遇阻。

　　6月開始，一些開發(fā)商決定打破原來定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，降價(jià)銷售。據(jù)介紹，萬里雅筑在開盤之初，通過對(duì)板塊的樓盤價(jià)格調(diào)查，將價(jià)格定在了9900元/平方米。這個(gè)價(jià)格和當(dāng)時(shí)周邊13000元/平方米的價(jià)格相比有所調(diào)整。所以，開盤后銷售情況良好。

　　由于萬里雅筑帶來的壓力，同處一個(gè)區(qū)域的其它樓盤銷售遇到了困難。之后，新開的一個(gè)樓盤，將價(jià)格定在9800元/平方米。

　　7月初，萬里雅筑第一期第二批房源推出后，均價(jià)8500元/平方米，最低的是7830元/平方米。一周內(nèi)，售出117套。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，萬里板塊的價(jià)格調(diào)整，是一種市場(chǎng)回歸的表現(xiàn)。他認(rèn)為，就這個(gè)板塊而言，7500元/平方米到8500元/平方米的價(jià)格是比較正常的，回歸到了去年8、9月份的水平。

　　而據(jù)本報(bào)統(tǒng)計(jì)，不僅“萬里雅筑”出現(xiàn)打折，申城已經(jīng)上演“降價(jià)戰(zhàn)”，降價(jià)最多的是位于浦東的“云山星座苑”，原先價(jià)格15500元／平方米，現(xiàn)在部分房源價(jià)格下降了3500元／平方米，可稱之為“跳水價(jià)”。

　　也有一些樓盤采用的是送地下室、私家花園的變相降價(jià)，如位于徐匯華發(fā)路上的“徐匯新干線”，目前價(jià)格為8800元/平方米比周邊均價(jià)低了2000元/平方米，并且買底層送大面積的地下室。而閔行區(qū)的“夏朵小城”對(duì)于首次置業(yè)者提供150-250元/平方米不等的優(yōu)惠。

　　上海一些樓盤降價(jià)實(shí)際上是價(jià)格的理性回歸，讓真正買房人得到實(shí)惠，有業(yè)內(nèi)人士指出，事實(shí)上，04年上半年的價(jià)格較為合理的，普通購房人能承受得起，現(xiàn)在上海部分樓盤的價(jià)格正在回歸。

　　效果凸顯7月第一周中環(huán)成交量反彈

　　面對(duì)市場(chǎng)的變化，現(xiàn)在開發(fā)商一定要調(diào)整心態(tài)，不管房?jī)r(jià)高還是低，都要快速銷售。制訂價(jià)格就考慮要銷售速度快一點(diǎn)，現(xiàn)金回籠快一點(diǎn)。

　　衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)營銷智庫負(fù)責(zé)人蔡為民則提出自己獨(dú)到的觀點(diǎn)，按照目前的情況，搶先降就是商機(jī)。因?yàn)楫?dāng)景氣暢盛時(shí)，大家都在漲價(jià)，你當(dāng)然也跟著漲，有時(shí)帶頭領(lǐng)先沖漲行情者，甚至坐享暴利。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制運(yùn)作下的必然，實(shí)屬無可厚非。而當(dāng)景氣倒轉(zhuǎn)時(shí)，大家都在跌價(jià)，你當(dāng)然也得跟著跌，否則寸步難行。這同樣也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制運(yùn)作下的必然，千萬不要舍不得，以致因小失大。而真正識(shí)時(shí)務(wù)者，是在漲勢(shì)時(shí)帶頭漲，在跌勢(shì)時(shí)搶先跌。

　　現(xiàn)在上海中環(huán)及外環(huán)的樓盤降價(jià)后不久，效果就顯現(xiàn)出來。

　　據(jù)樓市監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示，7月第一周上海全市住宅類商品房成交面積為15.9萬平米，外環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域成交更為活躍，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，內(nèi)中環(huán)間，中外環(huán)間成交量增幅分別達(dá)23.11%，46.54%，32.31%。

　　10月市場(chǎng)將恢復(fù)信心

　　上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)商都稱人為的冬天來臨了，其實(shí)不是這樣的，先前開發(fā)商已經(jīng)賺多了，現(xiàn)在只是讓開發(fā)商少賺一些。

　　目前，開發(fā)商銷售的樓盤都是幾年前拿的土地，開發(fā)商降價(jià)銷售不影響其利潤(rùn)，降價(jià)只是讓開發(fā)商少賺一些，把前期多賺的錢拿出來，把不合理的利潤(rùn)去化，讓樓市回歸于理性，市場(chǎng)的壓力能使開發(fā)商更注重樓盤的自身品質(zhì)。

　　寶名國際吳冠昌總裁認(rèn)為，目前對(duì)于開發(fā)商而言是減少利潤(rùn)，比如原先賣10000元/平方米的房子，現(xiàn)在回調(diào)到8000元/平方米，這種回歸是理性的。目前的降價(jià)的樓盤都是一些新盤，老盤很少參與，而預(yù)計(jì)市場(chǎng)10月份將恢復(fù)信心。

　　另外，吳總還認(rèn)為，一般項(xiàng)目的利潤(rùn)回報(bào)率在10-15%是合理的，而30%是偏高的。宏觀調(diào)控使得原先一哄而上造房子的現(xiàn)象不會(huì)再出現(xiàn)，這迫使開發(fā)商更注意樓盤的品質(zhì)。