近期，眾多房地產公司紛紛表態(tài)，認為國家稅務總局日前發(fā)布的《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》對房地產上市公司的影響十分有限，但在多家公司的公告中，還是可以看到該政策所帶來的巨大震懾。多家公司盡管大多稱新政策影響有限，但都附注表明具體影響還需待稅務機關的具體清算辦法出臺后方可確定。
百億資金爭相出逃
近日，國家稅務總局正式宣布，全國各地將從今年2月1日起開展房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，清算30%到60%不等的土地增值稅。業(yè)內人士普遍認為，這一稅種的清算無疑將對房地產企業(yè)的利潤造成重大影響。這一影響已經在股市中明顯表現(xiàn)出來：1月17日一天之內百億資金爭相從地產股中抽離，兩市地產股整體暴跌。
1月17日，兩市收盤時，深證房地產業(yè)指數(shù)跌幅達到了9.18%，地產板塊的成交量達到了創(chuàng)紀錄的61億元；上證地產業(yè)指數(shù)跌幅達到了9.28%，成交量達到了46億元。兩市合計有107億資金從房地產板塊中抽離。萬科A（000002）、保利地產（600048）等三十多只地產股跌停，且大部分跌停個股的跌停封單都高達百萬股，表現(xiàn)出明顯的機構殺跌跡象。地產龍頭股萬科A單日的成交量達到了26億元，在跌停價位17.28元上還累計有1311萬股未成交的拋單。從深圳交易所公布的成交記錄來看，萬科A當日的買入金額最大的前5名中4個是機構專用席位，4個機構的合計買入金額將近5億元；而賣出金額最大的前5名中也有4個是機構專用席位，4個機構的合計賣出金額高達5.3億元。
房地產股大跌的風潮還蔓延到了香港股市，富力地產（2777）、 首創(chuàng)置業(yè)（2868）、綠城中國（3900）、世茂房地產（0813）等房地產公司的股價也出現(xiàn)了顯著下跌。
在隨后的幾天中，滬深兩市持續(xù)走強，但房地產板塊整體強勢不再，進入盤整走勢。
各家公司紛紛澄清
萬科等主要地產公司紛紛于1月17日晚間發(fā)布公告，說明土地增值稅開征對本公司業(yè)績及經營的影響。
萬科A認為：該通知進一步明確了土地增值稅清算規(guī)則和方法，便于土地增值稅政策的落實和執(zhí)行，但在土地增值稅繳納標準等方面相比以往規(guī)定無重大變化。公司已按土地增值稅相關政策和各地方政府規(guī)定，在房產實現(xiàn)銷售的同時預交了土地增值稅，并按相關規(guī)則，在以往年度業(yè)績中作了相應的成本預提，同時還在新項目發(fā)展中考慮了相關因素。公司已披露的2006年度凈利潤較上年度增長50%-65%的預期將不受上述影響。公司一直以普通居民住宅開發(fā)為主，因而受土地增值稅影響相對較少。
招商地產公告稱，公司在房產實現(xiàn)銷售時已預交了土地增值稅，并對符合清算條件的項目作了必要的考慮。此通知的執(zhí)行不會影響公司完成2006年既定的利潤計劃。
泛海建設公告稱，國家稅務總局的通知有利于加強土地增值稅征收管理，有利于保障土地增值稅征收政策的嚴格、清晰執(zhí)行。泛海建設目前正在開發(fā)的項目已在銷售時預交了土地增值稅，公司將按上述《通知》精神認真進行土地增值稅清算，預計對公司主營業(yè)務影響有限。
此后，1月19日，兩市絕大部分房地產上市公司又公布了相關公告。公告內容顯示，國家稅務總局日前發(fā)布的《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》對房地產上市公司的影響十分有限，而對各公司2006年的經營業(yè)績更是幾乎不構成影響。對于政策效果，上市公司普遍表示，《通知》對土地增值稅的征收進行了細化和補充，進一步明確了房地產企業(yè)土地增值稅進行清算式繳納的適用范圍�！锻ㄖ酚欣谕恋卦鲋刀愓叩倪M一步落實和執(zhí)行，但在土地增值稅繳納標準和應稅口徑方面與以往規(guī)定相比并沒有變化。
具體清算辦法成為焦點
在多家公司的公告中，還是可以看到該政策所帶來的巨大震懾，多家公司盡管大多稱新政策影響有限，但都附注表明具體影響還需待稅務機關的具體清算辦法出臺后方可確定。
陸家嘴（600663）公告稱，公司此前已按有關要求對應稅項目按銷售收入的1%預征率預交了土地增值稅，尚未進行清算。目前，公司正在實施主營業(yè)務的轉型，存量土地將部分用于轉讓，部分用于自行開發(fā)并長期經營；公司的利潤主要來自原成片土地開發(fā)后的土地使用權的轉讓收入，土地增值稅清算會增加公司的稅務成本，可能會對公司業(yè)績產生一定影響。由于具體清算管理辦法尚未發(fā)布，目前尚無法準確界定清算土地增值稅后對公司業(yè)績的影響程度。
華僑城A（000069）稱公司已按土地增值稅相關政策和各地方政府規(guī)定在投資、控股及參股企業(yè)的房地產項目實現(xiàn)銷售的同時預繳了部分土地增值稅；國家稅務總局本次明確土地增值稅清算規(guī)則和方法，對公司投資、控股及參股企業(yè)的房地產項目收益將產生一定影響，公司正積極向相關地方稅務主管機關了解具體實施細則，并將嚴格按照相關法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
針對具體清算辦法，國稅總局方面則表示，至于具體核定征收率，各地可自行確定。北京市地稅局方面透露，該局就這一核定征收率，也將另行出臺相關通知。
房價走勢有待觀察
面對此次國稅總局的新政策，有 開發(fā)商、房屋中介等機構表示，這一新政將加大房產商成本，從而帶高房價。但也有市場人士表示了不同意見，認為房價走勢的決定因素比較多，單純的一項稅收政策不能決定大方向。
有開發(fā)商對記者表示，此前房產開發(fā)計算成本沒有土地增值稅一項，若國家開征了，必然計入成本，以此定價必將引起房價的上漲。特別是那些供不應求的樓盤。以前在做項目時，從未考慮過土地增值稅的成本，未來要增加多少成本，還要看具體細則做出計算。但不管增加多少，都會直接影響到房價。
也有市場人士表示了不同意見。明天地產業(yè)務發(fā)展中心業(yè)務副總監(jiān)賈玉鵬對記者表示，按照原有政策，很多企業(yè)都已經預交了土地增值稅，新政策只是強調了清算。估計此次土地增值稅政策不會對房價造成太大的影響，雖然地價在房價成本中占主要地位，但從現(xiàn)在的政策看，只要土地囤積的時間不是特別長，增值的空間也是有限的，增值稅也不會繳納很多，對成本推動不大。另外，北京的房價之所以高位不下，還是剛性需求太大，成本推動作用不明顯，此前，鋼材水泥價格都出現(xiàn)一定程度的上漲，但這些成本上漲并沒有直接影響房價，這些成本因素對目前房價的影響并不是很大。
復地（集團）股份有限公司華北區(qū)域總部公共關系總監(jiān)毛明忠對記者表示，從北京的市場來看，成本不是主要的決定因素，成本所占房價的比例也是有限的，主要還是市場供需起決定作用，土地增值稅問題只會成為房價上揚的一個因素，而不會是必然因素。
