去年底，建設(shè)部官員關(guān)于擬開(kāi)征大戶型保有稅的余音猶在。最近，國(guó)家稅務(wù)總局又出人意料地使出了一招———將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅展開(kāi)清算。
至此，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的路線漸漸清晰：一方面，通過(guò)多建、快建限價(jià)房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，逐步建立健全社會(huì)住房保障體系；另一方面，運(yùn)用稅收政策和行政干預(yù)（90平方米住宅建設(shè)占比70%）等手段，極力抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲以穩(wěn)定市場(chǎng)。其中的邏輯或許是這樣：在住房社會(huì)保障體系建立之前，鑒于公眾不得不從商品房市場(chǎng)獲得住房，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和穩(wěn)定市場(chǎng)是當(dāng)前的政策核心所在。
從政策實(shí)施的效果看，目前對(duì)市場(chǎng)最具影響力的無(wú)疑當(dāng)屬稅收調(diào)控。大規(guī)模社會(huì)保障類(lèi)住房的建設(shè)，因地方政府的利益盤(pán)算與中央政府的設(shè)想不盡契合，因此其實(shí)施力度與速度仍有些不確定因素存在。
去年，政府在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)新增了營(yíng)業(yè)稅和房屋買(mǎi)賣(mài)個(gè)人所得稅，并對(duì)契稅作出調(diào)整（對(duì)大面積住宅和高檔住宅契稅上調(diào)了1倍）以及擬開(kāi)征大戶型住宅保有稅。今年，即將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅展開(kāi)清算。一時(shí)間，政策出臺(tái)之頻繁，令人目不睱接。
客觀地說(shuō)，在“重稅出擊”之下，確實(shí)收到了一定成效：一部分房產(chǎn)投機(jī)客由于交易成本大幅增加，移師股市；原打算買(mǎi)大房子的購(gòu)房者，在預(yù)期不明的市況下駐足觀望，市場(chǎng)部分高端需求被抑制；開(kāi)發(fā)商原來(lái)大量囤地和無(wú)限漲價(jià)的玩法被設(shè)置了“漲停板”，開(kāi)發(fā)普通住宅反而成了“香餑餑”……
不過(guò)，凡事有利就有弊。“重稅出擊”也會(huì)產(chǎn)生一些負(fù)面影響。例如，新流轉(zhuǎn)稅的開(kāi)征雖可在一定程度上抑制投機(jī)，但在賣(mài)方市場(chǎng)下，售房者仍可將稅負(fù)成本轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房人，從而間接推高了房?jī)r(jià)。再有，在缺乏“納稅受益”的社會(huì)氛圍下，部分民眾也會(huì)對(duì)諸多新稅種的開(kāi)征心生疑惑。
其實(shí)，問(wèn)題的關(guān)鍵不在于是否征稅，而在于有關(guān)房地產(chǎn)稅該怎么征。有的經(jīng)濟(jì)界人士認(rèn)為，物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在穩(wěn)定器，而當(dāng)前的調(diào)控政策多是從外部用力。之所以這么說(shuō)，是因?yàn)槲飿I(yè)稅的從價(jià)計(jì)征原則不僅可以從根本上“擠”出市場(chǎng)的投資購(gòu)買(mǎi)力，而且還可以理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)諸多“剪不斷，理還亂”的各種復(fù)雜關(guān)系。
站在政府角度考量，多征稅、廣開(kāi)財(cái)路不應(yīng)是房地產(chǎn)調(diào)控的目的，建立健康有序的市場(chǎng)才是調(diào)控的目標(biāo)。因此，政府有關(guān)部門(mén)站到更高的層面，重新通盤(pán)考慮最佳調(diào)控路徑，才是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多問(wèn)題的“手筋”所在。
中國(guó)證券報(bào)
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
土地增值稅清算通知的出臺(tái)體現(xiàn)了我國(guó)健全我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收征管的的政策導(dǎo)向，也是加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查的契機(jī)和切入點(diǎn)。土地增值稅的清算根本沒(méi)有影響到企業(yè)的利潤(rùn)，而作為健康成長(zhǎng)的企業(yè)，照章納稅是企業(yè)的義務(wù)，如果說(shuō)清算征收多征了部分稅款，那也是將本來(lái)的國(guó)家稅款還原為本來(lái)面目，企業(yè)如果指者這部分稅款度過(guò)難關(guān)，那么這樣的企業(yè)也不配在市場(chǎng)上存在。
實(shí)際情況并不是開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)的那樣，清算影響了多少多少利潤(rùn)，筆者認(rèn)為這全是開(kāi)發(fā)商放的煙霧彈，目的仍然是在掩蓋自己高利潤(rùn)的事實(shí)，同時(shí)為自己“納稅侏儒”的身份辯解，而從房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅事實(shí)、溫州個(gè)人合作建房表現(xiàn)出的房?jī)r(jià)成本關(guān)系，再到各級(jí)政府在對(duì)系列問(wèn)題上的百般阻撓，我們已經(jīng)讀出了些許信息，與其說(shuō)是清算動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的奶酪，不如說(shuō)是動(dòng)了地方政府的奶酪。地方政府和開(kāi)發(fā)商聯(lián)系在一起，民眾的利益何在！
