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《中國稅務(wù)》雜志社社長張木生表示，今年整個(gè)房地產(chǎn)的稅收大概能達(dá)到少則2000億元，多則2500億元。他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)說，房地產(chǎn)稅收在全國稅收中的比重，已由2003年的百分之二點(diǎn)幾，上升至今年上半年的近6% |
編者按
這早已不是房地產(chǎn)業(yè)第一次面臨公開的信譽(yù)質(zhì)疑。在無數(shù)的懷疑聲中，關(guān)于“納稅侏儒”的指認(rèn)似乎顯得略微蒼白。畢竟房地產(chǎn)業(yè)的稅收環(huán)境有別于其他行業(yè)，納稅主體更是截然不同。但這一次質(zhì)疑卻再度顯現(xiàn)出這個(gè)行業(yè)所遭遇的公眾信任困局。而這一點(diǎn)恰恰是我們亟須反思的。
9月2日，國家稅務(wù)總局和《中國稅務(wù)》雜志社聯(lián)合發(fā)布了《2005年度中國納稅百強(qiáng)榜》，其中萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，下稱“萬科”）以超過13億元的納稅總額位列排行榜第97位，這是房地產(chǎn)企業(yè)首度擠入該榜百強(qiáng)位置。
此外，廣州增城市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“廣州碧桂園”），以超過2.85億元的納稅額位居第490位。SOHO中國有限公司（下稱“SOHO中國”）則以2.84億元名列第494位。
該份榜單中，上述三家上榜企業(yè)都無一例外地加注了兩個(gè)字——“匯總”。通過將各項(xiàng)目公司的完稅情況主動(dòng)進(jìn)行匯總，并上報(bào)至評榜單位，房地產(chǎn)行業(yè)終于在納稅榜上擁有了一席之地。相比2004年度房地產(chǎn)企業(yè)無一上榜的窘?jīng)r，今年房地產(chǎn)企業(yè)多少挽回了些許顏面。
但從社會(huì)反響來看，輿論并沒有因此而對房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)以掌聲，而是延續(xù)了去年一貫的質(zhì)疑。
企業(yè)對上榜的不同態(tài)度
潘石屹事后在自己的博客中寫道，SOHO中國的上榜并非出于偶然。更準(zhǔn)確地說，這是他“蓄謀已久”的計(jì)劃。潘石屹表示，去年他對這個(gè)納稅百強(qiáng)榜并不重視。去年榜單出爐時(shí)，因?yàn)闆]有房地產(chǎn)企業(yè)上榜，引起媒體對這個(gè)行業(yè)的一片質(zhì)疑。
潘石屹認(rèn)為這些質(zhì)疑對整個(gè)行業(yè)“造成了特別大的負(fù)面影響”，隨后決定“今年要比往年更重視些”。但是，像他這樣主動(dòng)為自己正名的企業(yè)卻為數(shù)不多。
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就對潘石屹這種主動(dòng)匯總公司納稅額參選的做法不以為然。他認(rèn)為，華遠(yuǎn)集團(tuán)旗下的多個(gè)項(xiàng)目公司都是單獨(dú)的納稅主體：“我不認(rèn)為我們需要匯總公司的納稅總額來參加這種評選�！彼麖�(qiáng)調(diào)說，華遠(yuǎn)集團(tuán)的業(yè)績歸政府考核，不要因?yàn)槠髽I(yè)沒有上榜，就認(rèn)為企業(yè)存在問題。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商甚至表示，對這個(gè)納稅百強(qiáng)榜一無所知。事先也不知道可以采用匯總的方法來參加評選。但他強(qiáng)調(diào)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)都會(huì)很規(guī)范，“按章納稅是肯定的”。
實(shí)際上，上述開發(fā)商所在的房地產(chǎn)企業(yè)，在廣州當(dāng)?shù)孛磕甓际羌{稅先進(jìn)。去年7月，其在北京開發(fā)的樓盤開始銷售，僅半年時(shí)間就已獲得近13億元的銷售收入。他表示，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)時(shí)間相對較長，一個(gè)合同從意向到簽約再到確認(rèn)收入，至少需要幾個(gè)月的時(shí)間。如果這筆收入再反映到納稅上，其過程將更為漫長。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所稅收政策研究室主任孫鋼也認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅問題也有其產(chǎn)業(yè)自身特點(diǎn)的限制。房地產(chǎn)企業(yè)必須在項(xiàng)目完工后才能對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算，在建過程中是無法進(jìn)行結(jié)算的。而一般的企業(yè)則可以一個(gè)完整年度來計(jì)算銷售額。這一結(jié)算特點(diǎn)使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常處于某個(gè)年度銷售額可能高，某個(gè)年度銷售額低的不穩(wěn)定狀態(tài)。
孫鋼認(rèn)為，這一特點(diǎn)可能會(huì)使某一些年份，某一些企業(yè)，它的利潤沒有被統(tǒng)計(jì)上來，或者說還沒有提到交稅的這個(gè)環(huán)節(jié)上來。因此，納稅額少并不代表房地產(chǎn)企業(yè)必定存在偷稅漏稅問題。
納稅實(shí)情
《中國稅務(wù)》雜志社社長張木生表示，今年整個(gè)房地產(chǎn)的稅收大概能達(dá)到少則2000億元，多則2500億元。他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)說，房地產(chǎn)稅收在全國稅收中的比重，已由2003年的百分之二點(diǎn)幾，上升至今年上半年的近6%.
萬科董事長王石在納稅百強(qiáng)榜發(fā)布會(huì)上也介紹說，萬科在過去20多年里，累計(jì)向國家貢獻(xiàn)了46個(gè)億的稅收。2004年，萬科的凈利潤是8.78個(gè)億，繳納稅款8.02個(gè)億；而2005年納稅達(dá)到13.2個(gè)億，和凈利潤是一比一的水平。
王石表示，萬科今年凈利潤將繼續(xù)穩(wěn)步增長，納稅額將有可能達(dá)到20億元。如果放在這次的排行榜里，能夠排到70名以內(nèi)，比現(xiàn)在的名次要高出20多位。按照萬科的發(fā)展計(jì)劃，“我們希望未來能夠進(jìn)入50強(qiáng)、甚至30強(qiáng)，不斷地提高�！�
從某種角度而言，此次上榜的3家企業(yè)中除萬科屬于全國發(fā)展外，SOHO中國以及廣州碧桂園都只是區(qū)域型企業(yè)。而SOHO中國去年在全國房地產(chǎn)納稅榜中甚至可以排名第二。這令當(dāng)時(shí)的潘石屹感到相當(dāng)奇怪。他表示，在他所能想起來的全國5萬多家房地產(chǎn)公司中，營業(yè)額比SOHO中國大的差不多有100多家，“我怎么會(huì)成為第二名呢？”
事實(shí)上在今年4月份，廣州市公布的納稅百強(qiáng)名單中，除了廣州碧桂園外，納稅額超過2億元的企業(yè)還包括保利房地產(chǎn)，納稅額約為2.31億元，而這個(gè)數(shù)字僅僅是保利房地產(chǎn)在廣州一地的納稅額，如果將其全國各個(gè)項(xiàng)目公司的納稅額進(jìn)行匯總的話，那么今年進(jìn)入全國納稅百強(qiáng)榜的名單可能又將發(fā)生變化。
此外，根據(jù)公開資料，香港上市的富力地產(chǎn)（2777.HK）2004年度交納的稅費(fèi)已達(dá)4億元，當(dāng)年公司的銷售額是60億元；而2005年，富力地產(chǎn)的銷售額已突破80億元，其稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)高于2004年的數(shù)字。但這次榜單也沒有富力地產(chǎn)的身影。正因?yàn)榇�，也有專家對納稅排行榜的權(quán)威性提出質(zhì)疑。
“納稅侏儒”一說的由來
目前關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅問題，還存在一個(gè)法規(guī)上的漏洞。截至目前，房地產(chǎn)行業(yè)尚沒有一個(gè)正式的法律依據(jù)，關(guān)于這個(gè)行業(yè)的財(cái)會(huì)制度也沒有標(biāo)準(zhǔn)，所有的房地產(chǎn)企業(yè)都是按照一般企業(yè)來列財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
張木生表示，稅務(wù)部門在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行查賬時(shí)，有很多東西事先就沒有，連規(guī)定什么可以進(jìn)入成本，什么可以變成扣除項(xiàng)目都不清楚。因此，不能依據(jù)納稅情況，就說明企業(yè)有問題。實(shí)際上，有些問題“連稅務(wù)局都弄不清楚”！
但這些也并不能掩蓋房地產(chǎn)行業(yè)在納稅中存在的問題。據(jù)其透露，《中國稅務(wù)》雜志社去年曾經(jīng)對7個(gè)省市的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了普查，檢查結(jié)果顯示，90%以上的房地產(chǎn)企業(yè)都或多或少有問題。張木生表示，由于沒有相關(guān)的行業(yè)法規(guī)，如果房地產(chǎn)企業(yè)商在面對調(diào)查時(shí)反問，“你說我或多或少有問題，你拿的是什么法？你拿的是什么財(cái)務(wù)制度？你有沒有標(biāo)準(zhǔn)？”恐怕稅務(wù)部門也難以回答�！爸徊贿^這些房地產(chǎn)企業(yè)商本身就不是很成熟，也很難對稅務(wù)部門進(jìn)行這樣的反問”。
廣州地稅局的調(diào)查結(jié)果也表明，房地產(chǎn)企業(yè)中偷稅漏稅的情況較為普遍。據(jù)今年3月廣州市地稅局公告的數(shù)據(jù)，2005年廣州外資房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅情況尤其嚴(yán)重，專項(xiàng)檢查中查結(jié)81戶，其中57戶發(fā)現(xiàn)涉稅違法問題，占查結(jié)戶數(shù)70%，全年查補(bǔ)地方稅費(fèi)高達(dá)9936萬元。外資房地產(chǎn)企業(yè)被查補(bǔ)稅費(fèi)金額自2000年以來連續(xù)6年居全市涉外企業(yè)的首位。
張木生認(rèn)為，從我國目前的實(shí)際的情況看，確實(shí)有一部分房地產(chǎn)商是從稅收上占了便宜。但是幾萬家企業(yè)，如汪洋大海似的，究竟是誰占了便宜？很難確定。
昨天，國稅總局下發(fā)了《不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營業(yè)稅項(xiàng)目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法》，重拳出擊房地產(chǎn)征稅�！掇k法》對不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)的營業(yè)稅繳納的具體辦理憑證、流程及發(fā)票使用作了詳細(xì)規(guī)定，并給予各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)“因地制宜”的權(quán)力。
評論：有一種氣度叫磊落
凌厲的任志強(qiáng)依舊不屑，更多的房地產(chǎn)企業(yè)仍無參選意識。歷年納稅百強(qiáng)榜的評選似乎成為域外的一場熱鬧——房地產(chǎn)業(yè)并不需要，正如它從不需要公眾的肯定、民意的褒獎(jiǎng)。
盡管今年已有少數(shù)企業(yè)對這個(gè)公信榜單表現(xiàn)出異乎尋常的熱絡(luò)，但它們的舉動(dòng)卻依舊無法遮掩這個(gè)行業(yè)群體性的傲慢。
事實(shí)上，房產(chǎn)商與公眾，與媒體，乃至與官方之間的劍拔弩張?jiān)缫巡皇堑谝淮�。然而多少次拉鋸似乎都不足以扭轉(zhuǎn)他們這個(gè)特殊群體的異樣思維。從任志強(qiáng)公開叫板民意，到馮侖將宏觀調(diào)控形容為“宮縮政策”，此類蔑視公眾，挑釁權(quán)威的言論在房地產(chǎn)業(yè)中可謂層出不窮。
應(yīng)該說，房產(chǎn)商們的畸形心態(tài)多少有些是被某些媒體嬌縱出來的。在行業(yè)巔峰的數(shù)年，媒體出于自身利益的需要，在一定程度上成為整個(gè)行業(yè)的吹鼓手，為它營造了一個(gè)前所未有的輿論“暖房”，培養(yǎng)了房產(chǎn)商們目中無人的慣性思維。
宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)業(yè)雖歷經(jīng)一輪又一輪的口誅筆伐，但依舊欣欣向榮。除在少數(shù)地區(qū)略見萎靡，在國內(nèi)的許多城市，它強(qiáng)健的生命力似乎才剛剛展開。
無論人們對于成為房奴有多么地?zé)o奈與憤懣，卻終究要為這容身的一席之地傾其所有；無論調(diào)控政策如何頻頻出擊，達(dá)至地方卻總有充分的騰挪空間將之化于無形；無論多少地產(chǎn)巨鱷遭遇徹查，卻總有前仆后繼者可以為了土地，繼續(xù)甘冒其險(xiǎn)。
在這個(gè)行業(yè)的頭頂，似乎籠罩著一層難以突破的巨網(wǎng)。無論是誰都會(huì)基于這樣或那樣的理由，或果決，或無奈地成為這張巨網(wǎng)俘獲的“獵物”。
事實(shí)上，房產(chǎn)商們的形象也跟這張網(wǎng)一樣，鮮有光彩。即便他們真的照章納稅，個(gè)個(gè)都是守法公民，人們卻會(huì)不知道；即便他們真的多行慈善，個(gè)個(gè)都心懷仁義，人們也不會(huì)知道。
正是這張網(wǎng)將整個(gè)行業(yè)圈在域外，雖是保護(hù)，卻也與人們的普遍善意“劃江而治”。而真正愿意走出這張網(wǎng)的房產(chǎn)商，迄今為止仍是少數(shù)。
或許這個(gè)行業(yè)早已忘了——有一種氣度叫磊落，有一種德行叫慷慨。
