8月8日，北京市豐臺(tái)地稅局開始使用新《個(gè)人銷售已購住房營業(yè)稅費(fèi)申報(bào)、核定表》（下稱《稅費(fèi)核定申報(bào)表》），個(gè)稅計(jì)稅內(nèi)容首次同二手房交易環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)在同一表格中列舉，正式標(biāo)志個(gè)稅同營業(yè)稅開始嚴(yán)格實(shí)行“一并”征收。
和個(gè)稅新政公布到實(shí)施期間的二手房過戶量激增不同，8月1日后北京市二手房市場迅速轉(zhuǎn)冷。
“一并”征收
7月26日，國家稅務(wù)總局下發(fā)的《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》）在網(wǎng)上公布。很多人將《通知》解讀為，自8月1日起開始向二手房交易征收個(gè)人所得稅。
北京市地稅方面作出解釋，實(shí)際上上述理解是有偏差的。國家相關(guān)政策上一直要求征收個(gè)人所得稅，只是由于技術(shù)環(huán)節(jié)沒有得到解決，因此政策一直難以貫徹下去。
8月8日，新《個(gè)人銷售已購住房營業(yè)稅費(fèi)申報(bào)、核定表》的面世，標(biāo)志著二手房交易個(gè)稅征收的技術(shù)環(huán)節(jié)終于得到解決。
豐臺(tái)地稅局辦公人員表示，北京市其他地區(qū)也將相繼開始使用新《稅費(fèi)核定申報(bào)表》，從此個(gè)稅與營業(yè)稅正式實(shí)現(xiàn)了“一并”征收，業(yè)主必須交納所有相關(guān)稅費(fèi)之后才能辦理過戶手續(xù)，否則不予辦理。
新《稅費(fèi)核定申報(bào)表》明確征收個(gè)人所得稅采用“2選1”方式：一種按成交價(jià)1%征收率征收個(gè)人所得稅（無法查詢房產(chǎn)原值證明的）；第二種按房主凈出售利潤的20%稅率征收個(gè)人所得稅（相關(guān)證明及發(fā)票齊全）。
北京信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場部負(fù)責(zé)人羅煜認(rèn)為，新表從實(shí)質(zhì)上明確了“一并”征收方式，大大提高了個(gè)稅征收的執(zhí)行性，涉稅房主將不再有逃稅的可能。
二手房市場轉(zhuǎn)冷
意料之中的是，新政實(shí)施后北京二手房市場已經(jīng)迅速轉(zhuǎn)冷。
根據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，8月1日~7日，京城二手房成交量比政策出臺(tái)前（7月20~25日）下降了18.6%.
鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松認(rèn)為，個(gè)人所得稅的實(shí)施在一定程度上會(huì)增加房產(chǎn)交易雙方的交易成本，交易成本的增加，降低了房產(chǎn)交易雙方的交易意愿；另一方面，個(gè)稅政策在出臺(tái)后到實(shí)施前的5天里，各區(qū)縣地稅局都執(zhí)行“憑購房合同領(lǐng)取《待開發(fā)票申請(qǐng)表》，經(jīng)審批后可執(zhí)行原政策”，即個(gè)稅不會(huì)和其他稅收一并征收，很多意向成交者加速成交，是本該積淀在8月成交的消費(fèi)者“超前”成交，有效需求驟減。
另據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，征收個(gè)稅政策實(shí)施第一周，5年內(nèi)的二手房交易占總交易量的比例為31%，其占比相比《通知》出臺(tái)前下降7個(gè)百分點(diǎn)。
造成5年內(nèi)二手房交易占比下降的一個(gè)關(guān)鍵原因就是受個(gè)稅影響買賣雙方出售意愿明顯降低：即出售者采取暫緩出售策略而購房者將需求延后。但是，由于5年以上二手房源放量的“瓶頸”并不能得到根本的突破，致使有效需求與房源供應(yīng)并不能得到最大限度上的匹配，因此需求將會(huì)逐漸轉(zhuǎn)移到次新房中；并且隨著下半年宏觀政策實(shí)施效果的初步顯現(xiàn)，5年內(nèi)的房源放量會(huì)加快，同時(shí)政策實(shí)施的明朗化也會(huì)加快一些購房需求的釋放。
因此，金育松認(rèn)為，下半年5年內(nèi)的二手房交易占比會(huì)回升，預(yù)計(jì)能夠達(dá)到今年1~5月的一個(gè)平均交易比例，也就是5年內(nèi)的二手房交易占比會(huì)達(dá)到40%左右。
