自5月底開(kāi)始，京城乃至全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)都籠罩在宏觀(guān)調(diào)控下的“低氣壓”當(dāng)中。這大概是很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都始料未及的，尤其是住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商們。面對(duì)新政，這其中縱然有聰明如潘石屹（SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)），早早就宣布“三年不沾住宅市場(chǎng)，全力出擊商業(yè)地產(chǎn)”；更多的開(kāi)發(fā)商還是選擇了傳統(tǒng)的“上有政策，下有對(duì)策”的招數(shù)以應(yīng)對(duì)不斷出臺(tái)的新政策。
如今，距離“國(guó)六條”出臺(tái)已經(jīng)過(guò)去了近兩個(gè)月時(shí)間，善于研究政策的開(kāi)發(fā)商們究竟又琢磨出了哪些對(duì)策？新政之下又將涌現(xiàn)多少“地產(chǎn)詭計(jì)”？
單套面積太大？
應(yīng)對(duì)：一套拆成兩套賣(mài)！
7月13日，京城幾乎各大媒體都在顯眼的位置報(bào)道了這樣一則新聞——“建設(shè)部165號(hào)文件下發(fā)，90平方米被定為建筑面積”。“建設(shè)部165號(hào)文件”其實(shí)是業(yè)界對(duì)新政策的簡(jiǎn)稱(chēng)，準(zhǔn)確地說(shuō)，這個(gè)新政策為“建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》（建住房［2006］165號(hào)）”。
“建設(shè)部165號(hào)文件”被曝光的過(guò)程著實(shí)有些一波三折，從最早被傳文件已經(jīng)下發(fā)但被“捂”住不準(zhǔn)媒體報(bào)道，到建設(shè)部某官員公開(kāi)證實(shí)，再到文件具體內(nèi)容最終被南方媒體披露。業(yè)內(nèi)媒體對(duì)新文件的追蹤堪稱(chēng)“職業(yè)間諜”的水準(zhǔn)，凡是能打聽(tīng)的渠道、政府官員，包括業(yè)內(nèi)人士幾乎通通沒(méi)有放過(guò)。
而從已經(jīng)曝光的文件內(nèi)容來(lái)看，兩個(gè)核心精神與之前業(yè)界猜測(cè)的結(jié)論不謀而合——90平方米被定為“單套住房的建筑面積”以及70%的比例為“年開(kāi)工商品房總面積”。其中第一個(gè)核心精神的落定無(wú)疑會(huì)讓所有住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商“痛苦不堪”，在他們看來(lái)，今后小戶(hù)型的面積將被重新界定。
雖然北京細(xì)則至今沒(méi)有出臺(tái)，但已經(jīng)不太可能改變90平方米被定為建筑面積的事實(shí)。從今往后不能再隨心所欲地建大戶(hù)型，相信這對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商都是一種“煎熬”；而對(duì)于有住大房子需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，今后可供選擇的空間也變得有限�！肮迸c“需”的不平衡如何協(xié)調(diào)？不用著急，聰明的開(kāi)發(fā)商其實(shí)早就已經(jīng)想好了對(duì)策，既然單套房子不能超過(guò)建筑面積90平方米，那就拆分成兩套房子——以建筑面積150平方米的房子為例，完全可以拆分成一套90平方米，一套60平方米一起賣(mài)；然后再互相打通變成一套房子。
而業(yè)內(nèi)人士也證定，在目前沒(méi)有對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住宅有過(guò)多限制的情況下，通過(guò)設(shè)計(jì)手段完全可以實(shí)現(xiàn)這個(gè)辦法，滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者各自的利益需求。
預(yù)售證3天內(nèi)必賣(mài)？
應(yīng)對(duì)：不到開(kāi)盤(pán)絕不拿！
7月10日，建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局聯(lián)合下文，其中要求開(kāi)發(fā)商必須在取得預(yù)售許可證后10天內(nèi)開(kāi)始售房。但本報(bào)此前也曾經(jīng)報(bào)道過(guò)，北京市建委房屋交易管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人已經(jīng)明確表態(tài)，北京的這一標(biāo)準(zhǔn)仍按更為嚴(yán)格的3天執(zhí)行。
對(duì)于為什么不按3部委的通知執(zhí)行，市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人的解釋為：“一般情況下，地方應(yīng)該和部委的規(guī)定相一致，但是如果地方的規(guī)定先于部委而又沒(méi)有原則上的沖突時(shí)，地方可以按照原規(guī)定執(zhí)行�！�
北京市建委的規(guī)定和3部委的規(guī)定并無(wú)沖突，只是更為嚴(yán)格；而這也再一次驗(yàn)證了此次新政調(diào)控是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中有史以來(lái)前所未有的一次�！邦I(lǐng)預(yù)售證后3天內(nèi)必須開(kāi)始售房”的規(guī)定讓開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”不售的計(jì)劃很難實(shí)現(xiàn)了，購(gòu)房者自然很高興——要想讓房子賣(mài)得“慢之又慢”，開(kāi)發(fā)商豈不是又要花一番心思？沒(méi)錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)花心思進(jìn)行銷(xiāo)控。最直接的辦法當(dāng)然就是，盡可能地晚領(lǐng)項(xiàng)目預(yù)售許可證，且分次分批領(lǐng)。這樣一來(lái)，既不用擔(dān)心政府的政策，又不怕項(xiàng)目賣(mài)得太快。
首付比例提高？
應(yīng)對(duì)：自掏腰包我來(lái)借！
在6月出臺(tái)的一系列新政策中，其中一條涉及到首付比例的變動(dòng)。根據(jù)新政策，購(gòu)房90平方米以上住宅的住房商業(yè)貸款和公積金按揭首付比例都提高到30%.這個(gè)新政策無(wú)疑是抬高了購(gòu)房門(mén)檻，業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，這將會(huì)使部分購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃推遲2-3年。畢竟，在目前的購(gòu)房人群中，有相當(dāng)一部分是工作時(shí)間不長(zhǎng)的年輕人，他們可能是剛剛才攢夠首付款就開(kāi)始啟動(dòng)購(gòu)房計(jì)劃。
如此一來(lái)，必將會(huì)使開(kāi)發(fā)商流失相當(dāng)一部分的潛在購(gòu)房者。不少開(kāi)發(fā)商大概也都在苦惱怎么才能挽住這部分即將流失的購(gòu)房者，而此前在坊間流傳甚廣的“開(kāi)七條叫板國(guó)六條”的調(diào)侃文章就曾經(jīng)提到，為了解決首付款提高的難題，開(kāi)發(fā)商甚至愿意自掏腰包借錢(qián)給購(gòu)房者買(mǎi)房。
何曾想，這一招很快就被開(kāi)發(fā)商用上了。原國(guó)美地產(chǎn)負(fù)責(zé)人、現(xiàn)中國(guó)世代投資控股集團(tuán)總裁禹晉永此前在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)就透露，“已經(jīng)和工、農(nóng)、建等幾大銀行談好合作協(xié)議，在年底中國(guó)世代推出新樓盤(pán)時(shí)，將出質(zhì)押金為購(gòu)房人再貸10%，以‘湊夠’90平方米以上戶(hù)型購(gòu)房人的首付款�！倍渚唧w的操作思路則是，購(gòu)房人可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商階段性擔(dān)保加質(zhì)押的形式，做20%的公積金或者商業(yè)住房貸款；其余10%的首付款，由中國(guó)世代出質(zhì)押金押在合作銀行，讓合作銀行以“商業(yè)消費(fèi)貸款”的形式再為購(gòu)房人貸款10%.
對(duì)于禹晉永這種做法，業(yè)內(nèi)人士雖然表示了可行和認(rèn)同，但真正能夠用行動(dòng)“響應(yīng)”的卻至今未有第二人，畢竟這個(gè)辦法對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求提出了很大的考驗(yàn)。不過(guò)，這種操作模式也算是為新政下某些困頓的開(kāi)發(fā)商提供了借鑒的辦法。至于最終如何實(shí)踐，那就要看開(kāi)發(fā)商們各自的本事如何了。
二手房交易多交稅？
應(yīng)對(duì)：抵押典當(dāng)來(lái)逃避？
5月底出臺(tái)的“國(guó)十五條”中第二條要求，進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。其中，第一點(diǎn)就是強(qiáng)調(diào)調(diào)節(jié)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅，規(guī)定從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這條規(guī)定出臺(tái)不到一周就使得京城二手房市場(chǎng)交易量大幅下滑，最高達(dá)到了50%；且二手房房源量也是急劇銳減，二手房預(yù)期價(jià)格不斷攀升。
新政策讓交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)增加，使買(mǎi)賣(mài)雙方陷入到僵持和觀(guān)望的狀態(tài)。而為了打破這樣的僵持，不少二手房中介代理機(jī)構(gòu)私下里也都在計(jì)劃著如何幫助買(mǎi)賣(mài)雙方避稅，以提高交易量。比如，利用比營(yíng)業(yè)稅低的贈(zèng)與契稅來(lái)避稅，又或者是少報(bào)交易價(jià)，而其中通過(guò)抵押、典當(dāng)來(lái)逃避二手房交易營(yíng)業(yè)稅成為其中最被看好的渠道。
據(jù)了解，利用抵押、典當(dāng)以達(dá)到避稅目的的方法，即買(mǎi)賣(mài)雙方簽一份《抵押或典當(dāng)合同》，表明賣(mài)家因急需用錢(qián)，按房?jī)r(jià)將房屋抵押（典當(dāng)）給買(mǎi)家，并同時(shí)約定如在抵押（回贖）期內(nèi)賣(mài)價(jià)不將房屋贖回，房屋所有權(quán)將歸買(mǎi)家所有。這樣，賣(mài)家只要與買(mǎi)方將房產(chǎn)證、抵押（典當(dāng)）合同及雙方身份證等材料備齊，共同到房交所進(jìn)行登記。抵押（回贖）期過(guò)后，只要賣(mài)家不履行抵押（典當(dāng)）合同的約定償還買(mǎi)家的費(fèi)用，買(mǎi)家自然取得房屋所有權(quán)，雙方到房交所辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)即可。如此一來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方就可以省下?tīng)I(yíng)業(yè)稅，只要繳納過(guò)戶(hù)的契稅和印花稅即可。
只是這樣的“花招”一旦在某一方毀約的情況下，就很難成功；并且由于抵押或典當(dāng)都不能按揭，只能一次付款，因此對(duì)購(gòu)房者的壓力資金要求也很高，非一般購(gòu)房者所能采用。
