住房轉(zhuǎn)讓征收全額營(yíng)業(yè)稅的期限，從目前的購(gòu)房起2年內(nèi)延長(zhǎng)到5年內(nèi)，這是剛出臺(tái)的九部委意見(jiàn)中重點(diǎn)針對(duì)二手房市場(chǎng)的具體措施。
出乎意料的是，各地二手中介業(yè)人士對(duì)這一旨在抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求的政策，普遍持保留態(tài)度。甚至有尖銳的質(zhì)疑聲音認(rèn)為，此舉對(duì)打擊投機(jī)炒家?guī)缀醪黄鹱饔�，反而�?huì)殃及無(wú)辜，并進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)，與調(diào)控初衷背道而馳。
未對(duì)癥下藥：投機(jī)者漏網(wǎng) 守法者吃虧
“這項(xiàng)政策的制定者看來(lái)并不真正了解市場(chǎng)上投機(jī)炒家的慣用渠道和實(shí)際手法，沒(méi)能對(duì)癥下藥�！币晃徊辉竿嘎缎彰亩执砉救耸扛嬖V記者。
據(jù)其介紹，老練的炒家奉行“快進(jìn)快出”的操作原則，持有某個(gè)物業(yè)時(shí)間通常不會(huì)超過(guò)一年，而且不會(huì)按規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。他們一般是向原物業(yè)業(yè)主支付房?jī)r(jià)全款的同時(shí)，一起到公證處訂立一份全權(quán)委托書(shū)，聲明業(yè)主委托炒家處置物業(yè)，實(shí)際上等于變相賣(mài)掉了房子，而炒家則伺機(jī)尋找合適的下一個(gè)買(mǎi)家。
此外，炒家還可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商內(nèi)部轉(zhuǎn)名方式，由后者出面到國(guó)土房管部門(mén)辦理“銷(xiāo)契”手續(xù)（即告知國(guó)土房管部門(mén)說(shuō)原來(lái)買(mǎi)家退房了，取消原預(yù)售契約，賣(mài)給新的買(mǎi)家），這么做同樣達(dá)到轉(zhuǎn)手炒賣(mài)又“合法”避稅的目的。由于炒家可以幫助樓盤(pán)快速大量出貨，開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)動(dòng)，往往是愿意加以配合的。
據(jù)說(shuō)去年上海樓市炒風(fēng)最盛之時(shí)，同一處物業(yè)轉(zhuǎn)手十次以上都沒(méi)更名過(guò)戶(hù)，而在廣州等相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，物業(yè)倒兩三次不更名的也很常見(jiàn)。
“炒家不辦過(guò)戶(hù)手續(xù)，營(yíng)業(yè)稅根本無(wú)從征收，延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)稅征收期限對(duì)他們自然是沒(méi)有什么打壓作用�！边@位人士說(shuō)。
換句話(huà)說(shuō)，上述政策調(diào)整讓真正的投機(jī)炒家依然“逍遙法外”，反而會(huì)對(duì)一些進(jìn)行合理投資和確實(shí)需要在規(guī)定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓物業(yè)的業(yè)主，造成大面積打擊。這與 “穩(wěn)定房?jī)r(jià)、解決中低收入者的住房問(wèn)題、積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)”的政策目標(biāo)看上去又自相矛盾。
政策效應(yīng)或適得其反預(yù)料二手樓價(jià)繼續(xù)上升
前不久廣州一家中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)以自住、自用為主，投機(jī)、投資客戶(hù)大約只占購(gòu)房總?cè)藬?shù)的7%（其中短線(xiàn)投機(jī)者僅占1%）。而深圳有關(guān)中介人士也告訴記者，特區(qū)購(gòu)房大軍中投機(jī)者已“幾乎絕跡”。
在廣深這樣二手發(fā)育相對(duì)成熟、購(gòu)房者也比較講實(shí)惠的市場(chǎng)上，新出臺(tái)的流轉(zhuǎn)稅延長(zhǎng)征收期限措施，又會(huì)產(chǎn)生什么效果呢？
“從中長(zhǎng)期看，此舉對(duì)以自住為主的城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)能起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，但短期內(nèi)則意味著又有一大批二手房被納入課以重稅的行列，交易成本增加，交易量將受抑制。大部分希望換樓改善居住條件的業(yè)主和買(mǎi)家，都會(huì)因此產(chǎn)生觀望情緒�！睆V州滿(mǎn)堂紅置業(yè)董事總經(jīng)理陳戎認(rèn)為。
另一個(gè)可以預(yù)料的現(xiàn)象是，征稅年限的延長(zhǎng)，會(huì)迫使部分年期不足5年的業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，導(dǎo)致市場(chǎng)上可供應(yīng)盤(pán)源減少，而選擇出售的業(yè)主，也會(huì)把應(yīng)納稅額直接轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家。
“這兩種情況都會(huì)直接拉動(dòng)二手房?jī)r(jià)的上升�！睆V東合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪表示，“二手房?jī)r(jià)上升，很容易讓人對(duì)一手房?jī)r(jià)格產(chǎn)生更高的預(yù)期，從而形成整體樓價(jià)的全面看漲�！�
事實(shí)上，去年“國(guó)八條”出臺(tái)時(shí)，其配套政策規(guī)定購(gòu)房不足2年內(nèi)轉(zhuǎn)手征收全額營(yíng)業(yè)稅，廣深兩地二手樓市經(jīng)過(guò)三四個(gè)月的觀望期后，便發(fā)生了行家們介紹的樓價(jià)迅速上升的現(xiàn)象。
“若從二手豪宅市場(chǎng)走勢(shì)分析，與普通住宅相比，今后其樓價(jià)的上漲受新政策約束的可能性更小�！鄙钲谑缆�(lián)行總經(jīng)理張明德對(duì)記者說(shuō)。該行是世聯(lián)地產(chǎn)屬下代理公司，在深圳以豪宅代理見(jiàn)長(zhǎng)。
張分析稱(chēng)，一方面目前二手市場(chǎng)上真正的豪宅本來(lái)就不多，而且買(mǎi)家多數(shù)資金充裕，新增稅費(fèi)并不會(huì)明顯影響其購(gòu)買(mǎi)意愿；另一方面，此次調(diào)控細(xì)則中強(qiáng)制規(guī)定90平方米以下中小戶(hù)型的比例在七成以上，戶(hù)型均較大的豪宅會(huì)更加稀缺，未來(lái)肯定有較大升值空間。
北京 執(zhí)行細(xì)則不打折扣 具體方案已經(jīng)出臺(tái)
“從來(lái)沒(méi)見(jiàn)這么快過(guò)，中央的細(xì)則還沒(méi)正式公布，北京提前了兩個(gè)小時(shí)�！币晃辉诒本⿵氖铝硕嗄攴康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商在告知記者北京市具體調(diào)控方案已經(jīng)制定的同時(shí)，向記者評(píng)價(jià)道。
5月29日，就在九部委《意見(jiàn)》正式公布前兩小時(shí)，北京市五個(gè)委辦局共同敲定了北京市地產(chǎn)調(diào)控的具體方案。而隨著兩小時(shí)之后九部委《意見(jiàn)》的正式公布，醞釀?dòng)诮衲昴瓿醯姆康禺a(chǎn)新政全面進(jìn)入實(shí)施階段。
與北京的情況相近，天津的具體執(zhí)行方案也正在制訂，天津方面的消息稱(chēng)，具體措施可能在6月10日前出臺(tái)。
北京力推中低價(jià)商品房
5月29日，北京市建委、規(guī)劃委、國(guó)土局、發(fā)改委、財(cái)政局共同敲定了以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和整頓銷(xiāo)售秩序?yàn)楹诵膬?nèi)容的調(diào)控方案。主要內(nèi)容一是推出6~7個(gè)中低價(jià)位普通商品房樓盤(pán)，二是要求預(yù)售許可證發(fā)放3日內(nèi)，樓盤(pán)必須敞開(kāi)銷(xiāo)售，不得進(jìn)行銷(xiāo)控。這成為北京執(zhí)行中央精神的具體方案。
6~7個(gè)中低價(jià)位普通商品房樓盤(pán)多少有些令人意外。因?yàn)榇饲氨本┦袊?guó)土局的一位官員曾明確告訴記者，今年這類(lèi)樓盤(pán)可能只由1~2個(gè)試點(diǎn)樓盤(pán)供應(yīng)，這與現(xiàn)在的6~7個(gè)有一定差距。對(duì)此，記者從一位內(nèi)部人士處得到的解釋是，目前的形勢(shì)已經(jīng)不容試點(diǎn)，必須形成規(guī)模供應(yīng)，才能起到作用，達(dá)到中央的要求。
然而，記者了解到的消息表明，這還僅僅是個(gè)開(kāi)始。北京市國(guó)土局正在考慮，將化工三廠地塊、染料廠地塊提前供應(yīng)，用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。這樣2006年全年的經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)量已達(dá)到180公頃，幾乎占到60%的比例，力度空前。
此外，北京市國(guó)土局局長(zhǎng)張維還向記者表示，下一步市國(guó)土局將重點(diǎn)對(duì)2004年已出讓的住宅項(xiàng)目特別是“8·31”前協(xié)議出讓的住宅項(xiàng)目加強(qiáng)推進(jìn)。
記者了解到，國(guó)土局目前對(duì)于土地開(kāi)發(fā)的情況已經(jīng)有了初步的掌握。截至今年4月底，“8·31”前協(xié)議出讓項(xiàng)目但至今未形成實(shí)際住宅供應(yīng)的項(xiàng)目共計(jì)95個(gè)，其中尚未實(shí)施拆遷的項(xiàng)目有23個(gè)，規(guī)劃建筑面積為320萬(wàn)平方米；正在拆遷的項(xiàng)目有43個(gè)，規(guī)劃建筑面積450萬(wàn)平方米，拆遷完成但尚未開(kāi)工的項(xiàng)目有29個(gè)，規(guī)劃建筑面積為300萬(wàn)平方米。
針對(duì)這95個(gè)項(xiàng)目，市國(guó)土局表示，對(duì)其中愿意改為中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品房項(xiàng)目的，采取予以延期一年期限并積極協(xié)助辦理其他相關(guān)手續(xù)的優(yōu)惠政策。
記者獲知，北京市建委已經(jīng)在內(nèi)部下發(fā)文件，開(kāi)始對(duì)房屋交易市場(chǎng)展開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)整頓，并成立了以副主任苗樂(lè)如、市場(chǎng)交易處處長(zhǎng)沈潔為正、副組長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)檢查小組。重點(diǎn)整頓不按期開(kāi)盤(pán)、虛報(bào)銷(xiāo)售進(jìn)度、違規(guī)收取定金、認(rèn)購(gòu)金等方面的違規(guī)行為。此外，北京市建委還要求區(qū)縣建委對(duì)檢查情況執(zhí)行“每月一報(bào)”。
最新消息顯示，北京市年度“住宅建設(shè)規(guī)劃”已經(jīng)開(kāi)始編制，將于8月底之前上報(bào)中央，此間還可能有新的更為詳細(xì)的措施出臺(tái)�！斑@個(gè)更加細(xì)化的細(xì)則可能會(huì)涉及到更多的部門(mén)�！币晃唤咏姓娜耸扛嬖V記者。
天津 方案不日出臺(tái)
與北京的情況相近，天津的具體執(zhí)行方案也正在制訂，天津方面的消息稱(chēng)，具體措施可能在6月10日前出臺(tái)。
此前，天津業(yè)界普遍認(rèn)為，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，天津并不存在太大的問(wèn)題。除了海河新城和新近開(kāi)盤(pán)的華夏國(guó)際公寓，以及個(gè)別高檔別墅項(xiàng)目售價(jià)超過(guò)萬(wàn)元/平方米之外，主流產(chǎn)品的價(jià)格多集中在4000~6000元/平方米之間，所以多數(shù)人認(rèn)為天津市并沒(méi)有強(qiáng)力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必要。
但記者獲得的消息表明，天津市政府肯定將在供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面出臺(tái)措施，同時(shí)將嚴(yán)格控制拆遷規(guī)模，其基本的精神是“穩(wěn)定在2005年的水平不再上升”。相比于去年，天津市政府的效率也是大為提高，而其力度如何顯然要到6月10日才有分曉。
上海 擔(dān)心細(xì)則“一刀切” 地方盼區(qū)別對(duì)待
“細(xì)則仍是原則性政策居多，有些地方難免‘一刀切’，還需要地方政府進(jìn)一步細(xì)化才有可操作性�！边@是九部委意見(jiàn)公布后，上海業(yè)界較為普遍的一種意見(jiàn)。
以意見(jiàn)中第一條“建筑面積90平方米以下住房，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積70%以上”為例，就引來(lái)諸多議論。
漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿明確表示：“這個(gè)規(guī)定在北京、上海等大城市實(shí)施起來(lái)困難不小�！�
他認(rèn)為，國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市土地成本都比較高，城區(qū)住宅樓盤(pán)以高層為主，公攤面積較多。按建筑面積90平方米以下的標(biāo)準(zhǔn)，在北京、上海多只能買(mǎi)到1房，而房型比較合理的2房建筑面積都在100平方米左右，所以一線(xiàn)城市這方面的標(biāo)準(zhǔn)理應(yīng)放寬。
上海策源機(jī)構(gòu)咨詢(xún)研發(fā)中心人士也認(rèn)為，90平方米以下的“一刀切”政策，沒(méi)有考慮各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性，對(duì)成熟市場(chǎng)而言，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不一定真正切合市場(chǎng)實(shí)際，矯枉過(guò)正，可能造成部分改善型需求得不到正常釋放。
“很多開(kāi)發(fā)商通過(guò)拍賣(mài)拿到的土地，規(guī)劃都已經(jīng)很明確，”新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行總裁趙云飛稱(chēng)，“如果政府要求再次改動(dòng)，這是政府違約，這樣一來(lái)開(kāi)發(fā)商和政府之間的糾紛就會(huì)大大增加�！�
在此次出臺(tái)的細(xì)則中還要求：“優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%.”由于宏觀調(diào)控，上海一年多沒(méi)有商品住宅用地供應(yīng)，原計(jì)劃6月份寶山、閘北、閔行等區(qū)將陸續(xù)恢復(fù)供應(yīng)新的商品住宅用地。細(xì)則出臺(tái)之后，政府是否能按原計(jì)劃推出土地，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。
合生創(chuàng)展上海公司董事長(zhǎng)項(xiàng)斌就擔(dān)心說(shuō)：“這些區(qū)還推不推土地，具體怎么推，現(xiàn)在都是問(wèn)題�！�
對(duì)于這些中央政府已經(jīng)“一刀切”、但上海卻難以順利落實(shí)的政策，有當(dāng)?shù)厝耸抗烙?jì)，地方政府沒(méi)法完全執(zhí)行的政策，只有向中央打報(bào)告請(qǐng)求區(qū)別對(duì)待，上海很有可能已在做這方面的打算了。
南京 叫停60平方米以下小戶(hù)型
5月30日，有消息傳出，南京市房產(chǎn)局已暫時(shí)停止辦理60平方米以下小戶(hù)型住宅的銷(xiāo)售許可證。此禁令覆蓋了整個(gè)南京地區(qū)，包括江寧、江北新上市的60平方米以下小戶(hù)型項(xiàng)目。
對(duì)此，南京方面的解釋是為打擊投機(jī)，并且不會(huì)背離九部委調(diào)控細(xì)則中關(guān)于“90平方米以下住房須占項(xiàng)目面積七成以上的規(guī)定”。
南京市房產(chǎn)局新聞發(fā)言人表示，暫緩小戶(hù)型住宅的銷(xiāo)售不代表不鼓勵(lì)中小戶(hù)型住宅的開(kāi)發(fā)。至于執(zhí)行原因，該發(fā)言人不愿過(guò)多解釋。但他表示，近期南京房產(chǎn)局已經(jīng)會(huì)同市發(fā)改委，開(kāi)始從立項(xiàng)源頭徹底清查小戶(hù)型項(xiàng)目，因此相關(guān)政策應(yīng)該在短期內(nèi)就會(huì)出臺(tái)。
有內(nèi)部人士透露說(shuō)，其實(shí)暫緩對(duì)酒店式公寓批復(fù)預(yù)售許可證，主要原因就是這些所謂的酒店式公寓房?jī)r(jià)太高了，這些小戶(hù)型的公寓普遍以精裝修房的面目“出現(xiàn)”，在城中都超過(guò)了1萬(wàn)元/平方米，政府下一步要對(duì)價(jià)格有所控制。
南京大學(xué)房地產(chǎn)信息研究中心秘書(shū)長(zhǎng)葛揚(yáng)分析，本來(lái)小戶(hù)理應(yīng)該提供給那些收入不是很高的買(mǎi)房者，如今卻成為投資人熱捧的項(xiàng)目，價(jià)格也是一高再高，因此房產(chǎn)局目前叫停小戶(hù)型很可能出于兩種目的。第一，清查一些投資比例比較高的項(xiàng)目，針對(duì)這些項(xiàng)目制定相關(guān)政策，將炒房者徹底趕出樓市；另外，核查60平方米以下小戶(hù)型的具體情況，并制定控制小戶(hù)型總價(jià)的政策，不至于讓小戶(hù)型住宅單價(jià)飛漲。
