記者昨天從某房地產(chǎn)經(jīng)濟公司獲悉，朝陽區(qū)地稅局近日向有關(guān)企業(yè)下發(fā)了一份“個人轉(zhuǎn)讓二手房繳納土地增值稅政策宣傳”文件。該文件顯示，個人轉(zhuǎn)讓未滿3年、面積超過140平米的非普通住宅，將全額征收土地增值稅，商鋪等非住宅房轉(zhuǎn)讓也須計征此稅。據(jù)悉，北京其他區(qū)縣的相關(guān)細則與朝陽區(qū)的執(zhí)行標(biāo)準大致相同。
“非普宅”標(biāo)準定為140平米
前天下午，北京市地稅局召集部分房地產(chǎn)經(jīng)濟公司的相關(guān)負責(zé)人進行了一項業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并下發(fā)了上述宣傳材料。
記者在這份材料中看到，與之前“二手房交易將提高土地增值稅”相關(guān)通知相比，朝陽區(qū)細則明確了征收范圍，個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，居住未滿三年的全額征收，滿3年未滿5年的減半征收。同時，該細則還特別提出了“非普通住宅”的界定標(biāo)準，即超過140平米（不含）即被確定為“北京市非普通住宅”。此前，業(yè)界一直傳稱界定標(biāo)準為“120平米”。
而個人銷售已購住房的購房時間，可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的時間孰先原則確定。
另外，個人轉(zhuǎn)讓住宅以外的其他類型房屋，如商鋪等，應(yīng)計征土地增值稅。同時，以法定繼承方式或?qū)⒎慨a(chǎn)贈與親屬及社會公益、福利團體的，均免征土地增值稅。
扣除項目不含個人所得稅
根據(jù)朝陽區(qū)細則，票據(jù)齊全時應(yīng)繳納的土地增值稅=（房產(chǎn)交易合同價格-扣除項目總額）×規(guī)定稅率-（扣除項目總額×規(guī)定百分比）。
不過，該細則中的扣除項目不包含個人所得稅，扣除項目總額為：原購房發(fā)票金額+營業(yè)稅+印花稅+原購房契稅+加計5%金額（即原購房發(fā)票金額×5%×居住滿年數(shù)）。另外，土地增值稅計算公式中的規(guī)定百分比，與規(guī)定稅率同比變化：當(dāng)規(guī)定稅率取30%，規(guī)定百分比為0；當(dāng)取40%時，為5%；當(dāng)取50%時，為15%；當(dāng)取60%時，為35%.據(jù)“信一天”市場部統(tǒng)計資料，目前北京市二手房交易中，140平米以上非普通住宅交易占總交易量不到13%，并且這部分房產(chǎn)中5年內(nèi)房產(chǎn)所占比重約為60%.因此，征收土地增值稅對北京二手房整體交易量不會產(chǎn)生太大影響。
■舉例
孫先生2004年購進一套150平米房產(chǎn)一套，總價90萬元，現(xiàn)準備以120萬元出售，所有票據(jù)齊全，所需交納土地增值稅如下：土地增值稅=（房產(chǎn)交易合同價格120萬元-扣除項目總額）×規(guī)定稅率-（扣除項目總額×規(guī)定百分比）扣除項目總額：1.購進價格：90萬元；2.契稅：90萬×1.5%=13500元；3.營業(yè)稅：120萬×5.5%=66000元；4.加計金額：90萬×5%×2=90000元；5.印花稅1050元。合計扣除1070550元。
應(yīng)繳土地增值稅=（120萬元-107.055萬元）×30%-107.055萬元×0%=38835元。相當(dāng)于出售價格的3.2%，而票據(jù)不齊全按出售價格的1%核定征收，繳納土地增值稅費為1.2萬元。
相關(guān)新聞
明起，北京將對二手房交易全面征收土地增值稅。記者昨日發(fā)現(xiàn)，先前人們普遍認為土地增值稅扣除項目中應(yīng)該包含的個人所得稅，不在扣除之列。
昨日，記者在朝陽區(qū)下發(fā)的《個人轉(zhuǎn)讓二手房繳納土地增值稅政策宣傳》中看到，土地增值稅扣除項目為：原購房發(fā)票金額＋營業(yè)稅＋印花稅＋原購房契稅＋加計5%金額（即原購房發(fā)票金額×5%×居住滿年數(shù)）。 詳細進入>>>
針對北京從12月1日起將對個人二手房交易強征土地增值稅而出現(xiàn)過戶激增的現(xiàn)象，記者今天采訪獲悉，廣州早在9月14日已實行對非普通住宅轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅，且政策比北京更嚴。從實施后兩個月來的情況看，近期大戶型成交的跌幅至少達兩成以上。
據(jù)廣州市“12366稅務(wù)咨詢熱線”和房管局調(diào)房站的工作人員介紹，土地增值稅并非新稅種，只是一直“立而未征”。土地增值稅本來就是個人銷售房屋時涉及的稅種，并不是突然增加的。只是自去年開始國家定出“非普通住宅”的標(biāo)準，今年7月份國家稅務(wù)總局對“非普通住宅”征收土地增值稅做出了補充說明，新發(fā)布的通知，只是對多年來的實施辦法作了調(diào)整�！ �詳細進入>>>
自12月1日起，北京市轉(zhuǎn)讓二手房將強制征收土地增值稅。其中規(guī)定，轉(zhuǎn)讓居住滿三年未滿五年的非普通住宅，則減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。而目前中高端二手房市場中，未住滿五年的非普通住宅大約占到二手商品房交易總量的一半左右，實際占整個二手房市場總交易量的20－25%.這也就意味著對于北京的中高端二手房市場而言，不論是業(yè)主還是買主都將產(chǎn)生一定的心理波動�！ � 詳細進入>>>
知識小貼士
什么是土地增值稅？
土地增值稅是國家為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)交易秩序，調(diào)節(jié)土地增值收益而采取的一項稅收調(diào)節(jié)措施。我國于1994年頒布了《土地增值稅暫行條例》，之后又出臺了《土地增值稅暫行條例實施細則》。
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，是土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定繳納土地增值稅。
作為個人所購房產(chǎn)，如果僅作為居住使用，就不用繳納土地增值稅；只有再轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營此房并獲得相當(dāng)標(biāo)準以上增值收入時，才有必要繳納土地增值稅。具體規(guī)定請按照最新調(diào)整。
