建設部、發(fā)展改革委等九部委聯(lián)合制定的《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》中規(guī)定：自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上。

　　房產(chǎn)新政推出的一個多月中，關于70%的比例問題進行了激烈的討論，70%的比例是否應該一刀切呢？

70%的比例是否應該一刀切？差異化是否行得通？（圖：中國經(jīng)濟網(wǎng)）

　　政策一刀切的的兩層含義

　　關于70%的比例問題，業(yè)界爭論的焦點在兩個方面，一方面是70%適用于單個所有的建設項目還是城市整體的商品房建設規(guī)劃？第二個方面是70%的比例是否應該在全國設定統(tǒng)一比例，沒個城市是否能按照自己的實際情況進行變動。-

　　關于上述的爭論問題，建設部最新出臺的《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，70%的比例將針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。也就是說，各地可根據(jù)實際情況進行總量控制，而不是對單個樓盤硬性的“一刀切”。而在全國應用比例問題，70還是采取了一刀切的政策。

　　宏觀政策一刀切和差異化的兩難選擇

　　從理論上說，宏觀政策應該是差異化的，因為各個地方的實際情況不一樣，而且政策更加的人性化，在各個地方實行的效果就更有效。而一刀切的政策則不能照顧到每個地方的實際情況，現(xiàn)實中政策執(zhí)行的后果往往是各個地方冷熱不均。似乎人性化的政策更具有操作性，而在實際當中怎么樣呢？

　　根據(jù)公共選擇學派的觀點，政府是由人組成的，每個政府中的理性經(jīng)濟人都會從自身利益最大化的角度出發(fā)采取經(jīng)濟行為，那么政府的決策就不是社會利益至上的，而且政府各部門之間存在本部門利益最大化，必然造成政府部門之間利益的相互角逐，形成一個個既得利益集團，甚至在政府和政府之間，利益的相互博弈也是不可避免的。所以在政策的制定上存在很大的困難。

　　中央政府選擇一刀切的政策其實是考慮了各方政府的綜合利益，包括本部門利益在內(nèi)，那么博弈雙方是中央政府和整個地方政府；在政策的實行中必然要受到地方的擅自改變，在政府主導經(jīng)濟或者參與經(jīng)濟調(diào)節(jié)的無效率的模式下，這種政策的走形和變樣有存在的土壤的。而如果選擇差異化的政策，允許各個地方政府根據(jù)自己的實際和中央政府參與政策的制定，那么政策的制定過程必然是一個相當漫長的爭論過程，各個政府處于自身利益最大化，展開的博弈是相當煩瑣和漫長的，嚴重影響了政策的時效性和有效性。這就是群眾參與政策的弊端。

　　不管是一刀切的政策還是差異化的政策，每個政府人員都不能從超越自身利益的高度看問題，這其中不僅造成了政策的無效率，也給尋租行為提供了可能，造成經(jīng)濟的無效率，那么腐敗就是難以避免的。所以政府在宏觀政策的選擇上存在兩難選擇。一刀切政策制定程序簡單，時效快，但整體效果造成冷熱不均，地方政府都會傾向于差異化方向實行政策。而差異化的政策雖然體現(xiàn)了地方政府的利益，但政策制定過程是煩瑣復雜的，政策時效性差，在效果的分析上，各地沒有統(tǒng)一的標準，其中造租和尋租的行為異常嚴重。

　　70%的比例政策采取一刀切是否合適

　　具體到90平方米住房占新建商品房總面積的比例問題上，建設部就單個建設項目還是整體建設規(guī)劃問題進行了表態(tài)，應該說這樣的區(qū)分能夠體現(xiàn)各個建設項目的差異，符合政府對商品房做整體規(guī)劃，但是就某項建設項目的比例問題的確定問題上，政府能否做到從社會利益出發(fā)，從發(fā)展規(guī)劃整體上規(guī)劃建設項目存在很大疑問。政府留有很大的操作空間，那么尋租問題就不可避免了，因為建設比例問題牽涉到開發(fā)商的切身利益，在開發(fā)商和政府之間存在博弈的空間，那么在博弈過程中，社會利益和私人、部門利益相互較量，結果是可想而知的，我們也不期待政府有多么高尚。

　　在全國范圍內(nèi)實行70%這個硬性標準是否能夠切實進行到底呢？我們知道，政府行政調(diào)節(jié)方式始終不能擺脫無效率的地位，地方政府在政策執(zhí)行中究竟有沒有切實貫徹了中央政府的標準，筆者認為在信息嚴重不對稱的現(xiàn)實情況下，地方政府存在利益的僥幸心理，加上開發(fā)商的暗中尋租，最終政策效果表現(xiàn)出來不是一刀切的后果，而是體現(xiàn)了地方政府和開發(fā)商利益，甚至中央政府部門利益的差異化的相對均衡的政策結果，這樣的意義上說，一刀切的政策最終會成為差異化的政策，根本原因就是博弈和尋租的存在。但這并不是說差異化的政策就是最好的。

　　從政策的有效性來講，差異化是最理想的政策，但在我們現(xiàn)在的情況下，還不存在允許差異化的土壤，政府涉足經(jīng)濟太多，這種無效率的調(diào)節(jié)方式必然要受到還不成熟的市場方式的抵觸和影響，那么政策就失去了本來的意義。相比之下，一刀切的政策是有微弱優(yōu)勢的，這也是有相對強勢的中央政府的存在決定的。在政策的實行效果檢查，效果評價上，中央政府可以制定統(tǒng)一的標準，評價也相對簡單。因此，70%的比例問題在實行上采取全國一刀切的方式還是有些積極意義的。