2011銀行從業(yè)考試復(fù)習(xí)指導(dǎo)：貸款擔(dān)保分析(2)

　　第二節(jié) 貸款抵押分析

　　貸款抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，銀行持有抵押財(cái)產(chǎn)的擔(dān)保權(quán)益，當(dāng)借款人不履行借款合同時，銀行有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

　　一、貸款抵押設(shè)定條件

　　1.抵押的范圍

　　根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押人擁有所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：

　　私有財(cái)產(chǎn)——所有權(quán)；公共財(cái)產(chǎn)——使用權(quán)

　　① 抵押人所有的房屋和其他地上定著物；

　　② 抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；

　?、?抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；

　　④ 抵押人依法有處分權(quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品；

　　⑤ 抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；

　?、?依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

　　不得抵押的財(cái)產(chǎn)有：

　?、?土地所有權(quán)；

　?、?耕地、宅基地（但有特別規(guī)定的除外），自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；

　　③ 學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；

　?、?所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)；

　?、?依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；

　?、?依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

　　2.貸款抵押額度的確定

　?。?）抵押物的認(rèn)定——所有權(quán)認(rèn)定

　　作為貸款擔(dān)保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財(cái)產(chǎn)，或者是抵押人有權(quán)支配的財(cái)產(chǎn)。因此，銀行對選定的抵押物要逐項(xiàng)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)。對國有企業(yè)，應(yīng)該核對抵押物的所有權(quán)；實(shí)行租賃經(jīng)營責(zé)任制的企業(yè)，要有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明；集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財(cái)產(chǎn)作抵押時，除應(yīng)該核對抵押物所有權(quán)外，還應(yīng)驗(yàn)證董事會或職工代表大會同意的證明；用共有財(cái)產(chǎn)作抵押時，應(yīng)取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限。

　?。?）抵押物的估價

　　抵押物的估價是評估抵押物的現(xiàn)值。銀行對抵押物的價值都要進(jìn)行評估。

　　① 估價方法。由于我國的法律還未就抵押物估價問題做出具體規(guī)定，一般的做法是由抵押人與銀行雙方協(xié)商確定抵押物的價值，委托具有評估資格的中介機(jī)構(gòu)給予評估或銀行自行評估。一般的估價方法是：

　　對于房屋建筑的估價，主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟(jì)效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價和現(xiàn)在的造價等因素；

　　對于機(jī)器設(shè)備的估價，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應(yīng)扣除折舊；

　　對庫存商品、產(chǎn)成品等存貨的估價，主要是考慮抵押物的市場價格、預(yù)計(jì)市場漲落、抵押物銷售前景；

　　對可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價，取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。

　　此外，估價的時間性和地區(qū)性，也都會對評估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。

　?、?抵押率的確定——抵押物的杠桿作用

　　在抵押物的估價中，確定抵押率也非常關(guān)鍵，抵押率的高低直接影響了抵押物價值的大小。確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點(diǎn)內(nèi)容。

　　一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強(qiáng)，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對變現(xiàn)能力較差的，抵押率應(yīng)適當(dāng)降低。

　　二是抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進(jìn)行分析：

　　實(shí)體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值；

　　功能性貶值，即由于技術(shù)相對落后造成的貶值；

　　經(jīng)濟(jì)性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。

　　信貸人員應(yīng)根據(jù)抵押物的評估現(xiàn)值，分析其變現(xiàn)能力，充分考慮抵押物價值的變動趨勢，科學(xué)地確定抵押率。

　　擔(dān)保審查和審定人員應(yīng)認(rèn)真審核抵押率計(jì)算方法，準(zhǔn)確確定抵押率。抵押率計(jì)算公式為：

　　抵押率=擔(dān)保債權(quán)本息總額/抵押物評估價值額×100％

　?。?）貸款抵押額度的確認(rèn)

　　由于抵押物在抵押期間會出現(xiàn)損耗、貶值，在處理抵押物期間會發(fā)生費(fèi)用，以及貸款有利息、逾期有罰息等原因，銀行一般不能向借款人提供與抵押物等價的貸款，貸款額度要在抵押物的評估價值與抵押貸款率的范圍內(nèi)加以確定。其計(jì)算公式為：

　　抵押貸款額=抵押物評估值×抵押貸款率

　　抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　（4）抵押合同的簽訂

　　貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同包括以下內(nèi)容：

　　① 被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；

　?、?債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

　?、?抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；

　?、?抵押擔(dān)保的范圍；

　?、?當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

　　根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定，辦理財(cái)產(chǎn)抵押的，還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理抵

　　押登記手續(xù)，方可取得貸款。

　　3.抵押的效力

　　（1）抵押擔(dān)保的范圍

　　抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。如果抵押合同另有規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。

　?。?）抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　兩個捆綁：抵押權(quán)和債權(quán)捆綁，抵押價值與債務(wù)捆綁

　　在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知銀行并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；

　　轉(zhuǎn)讓抵押物的價款與抵押物價值的比較?？傊?，抵押權(quán)不得與其擔(dān)保的債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。

　　（3）抵押物的保全——價值的保全

　　在抵押期間，銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對抵押物使用不當(dāng)或保管不善，足以使抵押物價值減少時，有權(quán)要求抵押人停止其行為。若抵押物價值減少時，銀行有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值，或者提供與減少的價值相等的擔(dān)保。若抵押人對抵押物價值減少無過錯的，銀行只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。其抵押物未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。總之，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消失的，抵押權(quán)也消失。

　　（4）抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

　　抵押擔(dān)保雖然具有現(xiàn)實(shí)性和憑物性，但抵押權(quán)是與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在的。抵押貸款到期，若借款人能足額按時歸還本息，則抵押自動消失。若借款人不能按時歸還貸款本息，或銀行同意展期后仍不能履行，抵押權(quán)才真正得以實(shí)現(xiàn)。

　　二、貸款抵押風(fēng)險分析

　　為避免抵押合同無效造成貸款風(fēng)險，銀行抵押貸款首先要做好風(fēng)險分析工作，只有詳備的風(fēng)險分析加上完備的風(fēng)險防范才能真正保證貸款抵押的安全性。

　　1.貸款抵押風(fēng)險分析

　?。?）抵押物虛假或嚴(yán)重不實(shí)

　?。?）未辦理有關(guān)登記手續(xù)

　　我國《擔(dān)保法》規(guī)定了要辦理抵押物登記，否則抵押合同無效。

　?。?）將共有財(cái)產(chǎn)抵押而未經(jīng)共有人同意

　　共有財(cái)產(chǎn)是指兩人以上對同一財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)。對以共有財(cái)產(chǎn)抵押的，按照共有財(cái)產(chǎn)共同處分的原則，應(yīng)該經(jīng)得各共有法人的同意才能設(shè)立，否則抵押無效。

　　（4）以第三方的財(cái)產(chǎn)作抵押而未經(jīng)財(cái)產(chǎn)所有人同意

　?。?）資產(chǎn)評估不真實(shí)，導(dǎo)致抵押物不足值

　?。?）未抵押有效證件或抵押的證件不齊

　?。?）因主合同無效，導(dǎo)致抵押關(guān)系無效

　?。?）抵押物價值貶損或難以變現(xiàn)

　　2.貸款抵押的風(fēng)險防范

　?。?）對抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查

　　首先要確保抵押物的真實(shí)性——>其次確保抵押物的合法性——>最后認(rèn)真查驗(yàn)抵押物的權(quán)屬，確保抵押物的有效性。信貸人員在核查抵押物的權(quán)屬時一定要認(rèn)真仔細(xì)，特別要注意以下情況：用合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)抵押時，必須經(jīng)全體合伙人同意并共同出具抵押聲明。

　?。?）對抵押物的價值進(jìn)行準(zhǔn)確評估

　　這是保證抵押物足值的關(guān)鍵。在實(shí)際操作中，銀行一般要求抵押企業(yè)提供商業(yè)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告，并根據(jù)評估價值打折扣后確定貸款額。這就要求銀行認(rèn)真審查評估報告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，防止評估價值中摻有水分。貸款一旦發(fā)放后，銀行應(yīng)按照一定的時間頻率對抵押物價值進(jìn)行評估?？梢姡盅何飪r值評估是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作。

　　（3）做好抵押物登記工作，確保抵押關(guān)系的效力

　　需依法登記的抵押物，抵押合同自登記之日起生效。這些財(cái)產(chǎn)包括房地產(chǎn)、林木、航空器、船舶、車輛以及企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)。法律規(guī)定自登記之日起生效的合同，必須辦理抵押登記，否則合同就無效

　　（4）抵押合同期限應(yīng)覆蓋貸款合同期限

　　抵押期限應(yīng)等于或大于貸款期限，凡變更貸款主合同的，一定要注意新貸款合同與原貸款抵押合同期限的差異，不能覆蓋貸款合同期限的要重新簽訂抵押合同。