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第十二章 以財務報告為目的的評估
知識點七、資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)評估中的應用
(一)投資性房地產(chǎn)與公允價值計量
1.含義及構(gòu)成
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而所持有的房產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。
主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。
2.會計計量規(guī)定
在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量;但是,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
采用公允價值模式計量的,應當同時滿足下列條件:①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。
?。ǘ┩顿Y性房地產(chǎn)評估中的評估對象
1.投資性房地產(chǎn)的具體范圍包括:
?。?)已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物
指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物:其中,用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán);用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。
?。?)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地,不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
?。?)企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務在整個協(xié)議中不重大的,如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務,應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。
2.下列不屬于投資性房地產(chǎn)
?。?)某項房地產(chǎn),部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理,能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,應當確認為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分,不確認為投資性房地產(chǎn)。
?。?)自用房地產(chǎn)
自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動,其價值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務中去,通過銷售商品或者提供服務為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益,在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。
例如,企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍,雖然也收取租金,但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務,因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。又如,企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店,經(jīng)營者在提供住宿服務的同時,還提供餐飲娛樂等服務,其經(jīng)營目的主要是通過向客戶提供服務取得服務收入,因此,企業(yè)自行經(jīng)營的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營場所,應當屬于自用房地產(chǎn)。
?。?)作為存貨的房地產(chǎn)
作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。
從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨,即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地,也不得將其確認為投資性房地產(chǎn)。
[注意]
在評估實務中,存在某項房地產(chǎn)部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨計量和出售的,應當分別確認為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))、存貨和投資性房地產(chǎn)。
例如,甲房地產(chǎn)開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤,一層出租給一家大型超市,其余樓層均為普通住宅,在這種情況下,如果一層商鋪能夠單獨計量和出售,應當確認為甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn),其余樓層為甲企業(yè)的存貨,即開發(fā)產(chǎn)品。
需要注意的是,投資性房地產(chǎn)通常附帶有租約,業(yè)主在擁有房地產(chǎn)的同時也擁有該租約的未來收益,因而在進行評估的時候,評估對象應為附帶有租約的房地產(chǎn)。
(三)投資性房地產(chǎn)的評估方法及評估參數(shù)
在實務中,投資性房地產(chǎn)可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數(shù)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和租期及回收金額折現(xiàn)法。
1.市場比較法(屬于市場法)
在求取一宗待估投資性房地產(chǎn)價值時,依據(jù)替代原理,將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較,通過對交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正,得出被估房地產(chǎn)在評估基準日的價值。在應用市場法時,對于投資性房地產(chǎn)尤其要注意所附租約所帶來的影響,在選擇可比交易案例時也需要考慮相關(guān)租約的因素。
2.直接資本化法(適用于暫時空置的投資性房地產(chǎn),屬于收益法)
將待估房地產(chǎn)未來一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率來求取估價對象價值的方法。收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等,然后利用相應的資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值。
一般公式為:
P=A/R
式中:P——待估房地產(chǎn)價值; A——房地產(chǎn)的未來收益;R——資本化率。
3.收益乘數(shù)法(屬于市場法)
?。?)原理
收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以某種年收益所得的倍數(shù),即收益乘數(shù)=價格/年收益。利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為:
房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)
?。?)收益的確定
比較常見的收益乘數(shù)有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。
?、倜饨穑昊蛘咴拢?
通過價格除以月租金求得毛租金乘數(shù);當采用年租金來求取估價對象的價值時,應采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數(shù)。
?、跐撛诿杖?
假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置(即100%出租)情況下的收入,包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數(shù)法相比,潛在毛收入乘數(shù)法相對全面一些,它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入,但同樣沒有考慮房地產(chǎn)空置率和運營費用的差異。
?、塾行杖?
由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。
?、軆羰找嬗址Q凈營運收益(NOI)(比其他收益更可靠)
由有效毛收入扣除相關(guān)稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產(chǎn)的收入。運營費用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須的費用。
由于凈收益乘數(shù)與前文所屬的資本化率互為倒數(shù),通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法的形式,而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式。
4.現(xiàn)金流折現(xiàn)法(收益法)
5.租期及回收金額折現(xiàn)法(Term&Reversion,“T&R”)(現(xiàn)金流折現(xiàn)法的簡化形式)
投資性房地產(chǎn)通常附帶有租約,由于在評估時,租約合同已經(jīng)簽訂,所以可能會使房地產(chǎn)的租金水平偏離市場實際情況,從而影響到房地產(chǎn)的公允價值。因此,在評估時,需要對被估房地產(chǎn)租期內(nèi)的收益情況加以單獨考慮,在評估中體現(xiàn)為對租約期內(nèi)外的收益分別進行資本化來得到最終價值。
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