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注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》預(yù)習(xí)：假設(shè)開(kāi)發(fā)法操作步驟
第五章 房地產(chǎn)評(píng)估
知識(shí)點(diǎn)二十六、假設(shè)開(kāi)發(fā)法操作步驟
?。ㄒ唬┱{(diào)查房地產(chǎn)的基本情況
?。ǘ┐_定被估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式
?。ㄈ╊A(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià)
1.對(duì)于出售的房產(chǎn)——市場(chǎng)法
采用市場(chǎng)比較法確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)
2.對(duì)于出租的房地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓等——收益法
?。?）先用市場(chǎng)法，確定所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益
?。?）其次用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價(jià)
注意：這里的方法實(shí)質(zhì)上就是教材的公式5－4
（四）估算各項(xiàng)成本費(fèi)用
1.估算開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用-建筑費(fèi)
2.估算專(zhuān)業(yè)費(fèi)用
指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè)技術(shù)費(fèi)用，該費(fèi)用通?？梢园唇ㄖM(fèi)的一定比例計(jì)算，即：
專(zhuān)業(yè)費(fèi)用＝建筑費(fèi) × i （ i為一定的百分率）
3.確定開(kāi)建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息。
（1）利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不用單利
?。?）預(yù)付地價(jià)款的利息
已經(jīng)全部預(yù)付的地價(jià)款×【（1＋利率）開(kāi)發(fā)建設(shè)期－1】
?。?）建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)的利息
① 分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。
?、?期初一次性投入：全期計(jì)息
?、?均勻投入：計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半
?、?分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計(jì)息期為各段時(shí)間一半附加剩余占用期間
?、?建設(shè)竣工以后的空置及銷(xiāo)售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計(jì)算利息
4.估算稅金
一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算
5.估算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用（即銷(xiāo)售費(fèi)用）
一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算
（五）確定開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)
投資回報(bào)利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)三項(xiàng)
（六）估算待估對(duì)象價(jià)值
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