注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》預(yù)習(xí)：操作步驟

第五章 房地產(chǎn)評估

　　知識點(diǎn)十七、操作步驟

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　　1.交易情況修正

　?。?）需要修正的情形

　　① 有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易；

　　② 交易時有特別的動機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型

　?、?買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。

　　④ 其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。

　?、?特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。

　　不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況

　?。?）修正系數(shù)的計(jì)算公式

　　

　　交易情況修正后的正常價格

　?。娇杀葘?shí)例價格×（正常情況指數(shù)/可比實(shí)例情況指數(shù)）

　?。絇‘×100/100（1±X%） （5－15）

　　注意：這和教材40頁的交易情況修正是一樣的

　　2.交易日期修正

　　房地產(chǎn)價格的變動率一般用房地產(chǎn)價格指數(shù)來表示。利用價格指數(shù)進(jìn)行期日修正的公式如下：

　　

　　交易基準(zhǔn)日交易實(shí)例價格

　　＝評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)/可比實(shí)例交易時價格指數(shù)×可比實(shí)例價格 （5－16）

　　提示：① 書上例題[5－5]，說每月上漲1%，實(shí)質(zhì)上指的是每月環(huán)比價格變動指數(shù)

　?、?交易日期修正還是看前面講過的物價指數(shù)法的有關(guān)內(nèi)容（教材36頁）

　?、?關(guān)注教材40頁交易日期修正的說法，物價變化“平均每月上漲1%”

　　3.容積率修正

　　容積率與地價的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。

　　容積率修正可采用下式計(jì)算：

　　

　　經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價格

　　＝可比實(shí)例價格×（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù)） （5－17）

　　注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比

　　4.土地使用年期修正。

　　土地使用年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：

　　

　　式中：

　　K——將可比實(shí)例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù)；

　　r——資本化率；

　　m——被估對象的使用年期；

　　n——可比實(shí)例的使用年期。

　　土地使用年期修正后地價＝比較實(shí)例價格×K

　　教材土地使用年期修和這里是同一個原理

　　5.房地產(chǎn)狀況因素修正

　　

　　注意：（1）是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100。

　　（2）房地產(chǎn)狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正、實(shí)物狀況修正以及其他的個別因素修正，都應(yīng)該采用這里給出的公式處理，不過注意教材41頁在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計(jì)算題都是告訴的相對于待估房地產(chǎn)的狀況需要修正±X%，需要使用這里的公式做。對分母100（1±X%）