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及備考信息
2010年注冊會計師《經(jīng)濟(jì)法》科目
第八章 物權(quán)法律制度
1.本章近四年試題考點歸納表
年份 | 題型 | 考點 |
2008 | 單項題 | 共有物的處分 |
多項題 | 建筑物區(qū)分所有權(quán)的成員權(quán);動產(chǎn)質(zhì)押 | |
判斷題 | 孳息的所有權(quán) | |
綜合題 | 用益物權(quán)、抵押、物權(quán)登記 | |
2009(舊) | 單項題 | 建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) |
多項題 | 物權(quán)變動;物權(quán)預(yù)告登記;物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移;抵押物的范圍;抵押權(quán)的實現(xiàn) | |
判斷題 | 權(quán)利質(zhì)押的設(shè)立 | |
2009(新) | 單項題 | 建筑物區(qū)分所有權(quán)的成員權(quán);抵押權(quán)的實現(xiàn);抵押物的范圍 |
多項題 | 原物與孳息;物權(quán)變動 | |
綜合題 | 質(zhì)押合同生效;質(zhì)權(quán)設(shè)立 |
2.歷年分值
單項 | 多項 | 判斷 | 綜合 | 合計 | ||||||
題 | 分 | 題 | 分 | 題 | 分 | 題 | 分 | 題 | 分 | |
2008 | 1 | 1 | 2 | 2 | 1 | 1 | 1 | 15 | 5 | 19 |
2009(舊) | 1 | 1 | 5 | 10 | 1 | 1 | - | - | 7 | 12 |
2009(新) | 3 | 3 | 2 | 3 | - | - | 0.2 | 2 | 5.2 | 8 |
3.本章學(xué)習(xí)方法
本章是2008年教材根據(jù)《物權(quán)法》新增加的,其中有些規(guī)定法理性較強(qiáng),法律專業(yè)術(shù)語較多,理解上有一定的難度。本章2008年考試分值達(dá)到19分之多,2010年應(yīng)當(dāng)繼續(xù)高度重視。
4.本章大綱要求
(八)物權(quán)法律制度 1.物權(quán)基本理論 (1)物與物權(quán) (2)物權(quán)法的基本原則 (3)占有 (4)物權(quán)變動 (5)物權(quán)的民法保護(hù) 2.所有權(quán)制度 (1)所有權(quán)的基本理論 (2)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) (3)共有 (4)相鄰關(guān)系 3.用益物權(quán)制度 (1)用益物權(quán)的基本理論 (2)主要用益物權(quán)介紹 4.擔(dān)保物權(quán)制度 (1)擔(dān)保物權(quán)的基本理論 (2)抵押權(quán) (3)質(zhì)押權(quán) (4)留置權(quán) | 2 2 1 3 2 2 2 2 1 1 2 2 3 3 3 |
考情分析:
本章主要內(nèi)容有:物和物權(quán)的概念和分類、占有制度、物權(quán)的變動;所有權(quán)制度(建筑物區(qū)分所有權(quán))、用益物權(quán)制度(地役權(quán))、抵押權(quán)、質(zhì)押、留置;本章在注會考試中是一個非常重要的內(nèi)容,2009年分值11分。預(yù)計2010年分值約在10分左右。學(xué)習(xí)過程中要注意掌握《中華人民共和國物權(quán)法》相關(guān)的法條內(nèi)容。
一、重點難點
?。ㄒ唬┪锏姆N類
1.動產(chǎn)與不動產(chǎn)
2.主物與從物
3.原物與孳息
提示:根據(jù)《物權(quán)法》第116條的規(guī)定,天然孳息,由所有權(quán)人取得;既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的,由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的,按照約定。法定孳息,當(dāng)事人有約定的,按照約定取得;沒有約定或者約定不明確的,按照交易習(xí)慣取得。另外孳息所有權(quán)的移轉(zhuǎn)時間,根據(jù)《合同法》第l63條的規(guī)定,標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息,歸出賣人所有,交付之后產(chǎn)生的孳息,歸買受人所有。
?。ǘ┱加?
1.占有的種類
(1)自主占有與他主占有;(2)直接占有與間接占有;(3)有權(quán)占有與無權(quán)占有;(4)善意占有與惡意占有。
2.占有的保護(hù)
(1)占有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被侵占的,占有人有權(quán)請求返還原物;
?。?)對妨害占有的行為,占有人有權(quán)請求排除妨害或者消除危險;
?。?)因侵占或者妨害造成損害的,占有人有權(quán)請求損害賠償;
?。?)占有人返還原物的請求權(quán),自“侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)”未行使的,該請求權(quán)消滅。
提示:關(guān)于損害賠償?shù)脑V訟請求權(quán),仍適用一般訴訟時效的規(guī)定(2年)。
?。ㄈ┎粍赢a(chǎn)的物權(quán)變動(重點)
1.不動產(chǎn)物權(quán)變動的情形
?。?)登記生效
不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。
提示:房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)的取得和不動產(chǎn)的抵押必須登記,登記生效。
?。?)依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。
?。?)物權(quán)變動不以登記為生效要件,而是以登記為對抗要件
?、偻恋爻邪?jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。
②地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。
?、垡呀?jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記,宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。
(4)物權(quán)變動不以登記為生效要件,但事后處分時仍要登記
?、僖蛉嗣穹ㄔ?、仲裁委員會的法律文書,人民政府的征收決定,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力。
②因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。
?、垡蚝戏ńㄔ?、拆除房屋等事實行為設(shè)立和消滅物權(quán)的,自事實行為成就時發(fā)生效力。
提示:上述三種情形的物權(quán)變動雖不以登記為要件,但獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時,仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力。
舉例:甲死亡后,其房屋由繼承人乙繼承,雖然沒有辦理過戶登記,但乙自繼承之日起取得該房屋的所有權(quán)。如果乙擬將該房屋出售給丙,則乙必須首先將該房屋過戶登記在自己的名下,然后才能過戶登記在丙的名下。未經(jīng)登記,乙丙之間的房屋買賣合同雖然有效,但不發(fā)生物權(quán)變動效力。
不動產(chǎn)物權(quán)的登記地點、登記方式的具體規(guī)則是:
1.登記簿與權(quán)屬證書
不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿不一致的,除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
2.更正登記
權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤的,可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
3.異議登記
異議登記是利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為,是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補(bǔ)救措施。
?、佼愖h登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力,異議登記后,第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力(不適用于善意取得)。
②為了避免不動產(chǎn)物權(quán)的效力不因異議登記而長期處于不穩(wěn)定,法律要求異議登記申請人在異議登記之日起15日內(nèi)起訴,不起訴的,則異議登記失效。
?、廴绻愖h登記不當(dāng),造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。
4.預(yù)告登記
?、兕A(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。
?、陬A(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的,預(yù)告登記失效。
5.不動產(chǎn)買賣合同和登記
當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定的以外,自合同成立時起生效,未辦理物權(quán)登記的不影響合同的效力。
解釋:合同效力和登記之間沒有必然聯(lián)系。
舉例:乙買甲一套房屋,已經(jīng)支付 1/3 價款,雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔,要求解除合同,乙不同意,起訴要求甲繼續(xù)履行合同,轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。
答案:乙的主張是正確的,合同有效,甲應(yīng)繼續(xù)履行合同 。
?。ㄋ模?動產(chǎn)的物權(quán)變動
1.動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,自“交付時”發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外;
2.船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。
解釋:因此對于船舶、航空器和機(jī)動車等動產(chǎn),其物權(quán)變動規(guī)則仍然是交付,登記只起到對抗善意第三人的作用。也就是說,登記是對抗效力,而不是物權(quán)變動的要件。
3.特殊的交付方式
?。?)簡易交付
動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前,權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的,物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力。風(fēng)險也于此時發(fā)生轉(zhuǎn)移。
舉例:2010年5月1日,甲將自家的耕牛出租給乙使用兩個月。5月10日,乙提出要買下此耕牛,甲表示同意。雙方在買賣合同中約定,轉(zhuǎn)讓價款為2000元,一個月后交付款項。在本題中:(1)甲、乙之間的買賣合同于5月10日生效;(2)耕牛的所有權(quán)自買賣合同生效時(5月10日)轉(zhuǎn)移。
?。?)指示交付
動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前,第三人依法占有該動產(chǎn)的,負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。如果讓與人的動產(chǎn)由第三人占有,讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權(quán)讓與給受讓人,以代替現(xiàn)實交付。
舉例:甲的物委托乙保管,在乙保管期間,甲將乙保管的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙,甲把對乙的返還原物的請求權(quán)直接讓與給丙,就可以完成交付。
(3)占有改定
所謂占有改定,是指動產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定,標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有,而受讓人則取得對標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的實際交付。
舉例:2009年5月1日,甲將耕牛賣給乙,乙當(dāng)日付款,雙方當(dāng)日又約定,由于正值春耕農(nóng)忙季節(jié),耕牛先由甲使用,8月10日甲再將耕牛交給乙。在本題中,耕牛的所有權(quán)自5月1日轉(zhuǎn)移。
?。ㄎ澹┧袡?quán)取得的特別規(guī)則
1.善意取得(重點)
所謂善意取得,是指動產(chǎn)占有人或者不動產(chǎn)的名義登記人將動產(chǎn)或者不動產(chǎn)不法轉(zhuǎn)讓給受讓人以后,如果受讓人善意取得財產(chǎn),即可依法取得該財產(chǎn)所有權(quán)的法律制度。根據(jù)我國物權(quán)法規(guī)定,善意取得必須符合如下構(gòu)成要件:
?。?)受讓人受讓財產(chǎn)時主觀上為善意;
?。?)以合理的價格有償受償,無償方式取得財產(chǎn)時,不適用善意取得制度;
?。?)轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
解釋:結(jié)合《物權(quán)法》第106條、107條、108條的規(guī)定,在注會考試中,要注意如下問題:
(1)構(gòu)成要件上,現(xiàn)在物權(quán)法不再強(qiáng)調(diào)只有動產(chǎn)可以適用善意取得,而是規(guī)定不動產(chǎn)也可以適用善意取得。
(2)根據(jù)現(xiàn)行的《物權(quán)法》規(guī)定,贓物不得適用善意取得。遺失物、漂流物、隱藏物、埋藏物適用同樣規(guī)則。
(3)善意取得不但適用于所有權(quán)的取得,也適用于他物權(quán)的取得。因此建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。
(六)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
1.建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成。
2.專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)作為一個整體不可分離。在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時,三者作為一個整體一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分,也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。
3.建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時,其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購買權(quán)。
4.專有部分的所有權(quán)
專有部分是指通過物理方法分割,兼具構(gòu)造上和使用上獨(dú)立性的特定空間。專有部分要求具有以下要求:
?。?)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;(2)具有利用上的獨(dú)立性,可以排他使用;(3)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,應(yīng)認(rèn)定為專有部分的組成部分。
5.共有部分的共有權(quán)
業(yè)主對專有部分以外的共有部分,如:建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然緳C(jī)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分享有共有的權(quán)利。不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等也屬于業(yè)主共有。
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,共有部分包括:(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地,依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán),但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外;(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地(使用權(quán)),屬于業(yè)主共有,但屬于城填公共綠地或者明示屬于個人的除外。(4)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。(5)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。同時為了解決車位緊張問題,法律還特別對開發(fā)商出售車位的權(quán)利進(jìn)行了限制,即要求在建筑區(qū)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。
提示:(1)業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利,又承擔(dān)義務(wù)。而且此項義務(wù)不得放棄。在轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時,共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。
?。?)業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的,不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán);違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約,損害他人合法權(quán)益除外。
6.成員權(quán)
(1)一般決議:應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
①制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)則;②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;③選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人。
?。?)特別決議:應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
?、倩I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;②改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。
提示:(1)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按一人計算;但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未實際交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。
?。?)專有部分面積根據(jù)不同情況處理:一是按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的,暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算;尚未進(jìn)行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。“建筑物總面積”則按照前項的統(tǒng)計總和計算。
?。ㄆ撸┕灿形锏奶幏旨胺指?
1.共有物的處分
?、偬幏止灿械牟粍赢a(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)“占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人”同意。
?、谝粋€或幾個共有人未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意,擅自對共有財產(chǎn)進(jìn)行上處分的,對其他共有人不產(chǎn)生法律效力。如果其他共有人事后追認(rèn)該行為,則該處分行為有效。如果轉(zhuǎn)讓的共有財產(chǎn)為動產(chǎn),受讓人取得該動產(chǎn)時出于善意,可以按善意取得的原則處理。
2.共有財產(chǎn)的分割
對共有財產(chǎn)的分割可以采取三種方式:協(xié)議分割、實物分割、變價分割或作價補(bǔ)償。
3.共有的對外關(guān)系
因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù),在對外關(guān)系上,共有人享有連帶債權(quán),承擔(dān)連帶債務(wù)。
?。ò耍┑匾蹤?quán)
1.地役權(quán)概述
與一般的用益物權(quán)不同,地役權(quán)具有從屬性和不可分性。
提示:地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的,可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人??梢?,我國對地役權(quán)的設(shè)定采用的是登記對抗主義。
2.地役權(quán)與其他用益物權(quán)的關(guān)系
?。?)土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的,設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時,該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。
解釋:先設(shè)立地役權(quán),后承包的,承包人享有地役權(quán)。
?。?)土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的,未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意,土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。
解釋:先承包的,必須經(jīng)承包人同意,才能設(shè)立地役權(quán)。
?。?)以土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的,地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。以土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的,在實現(xiàn)抵押權(quán)時,地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
3.地役權(quán)的效力
?。?)地役權(quán)人有利用供役地及從事必要附屬行為的權(quán)利。
?。?)地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定,但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。
?。?)如果地役權(quán)人濫用地役權(quán)或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用的,供役地權(quán)利人有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅。
(九)抵押
1.抵押物。 可以抵押的財產(chǎn):
?。?)建筑物和其他土地附著物。(2)建設(shè)用地使用權(quán)。(3)以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)。(4)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品。(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器。(6)交通運(yùn)輸工具。
不能抵押的財產(chǎn):
?。?)土地所有權(quán) ;(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但法律規(guī)定可以抵押的除外。這里的例外有兩處:一是以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。(3)學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等以共益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施;
提示:當(dāng)事人以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施以外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的,人民法院可以認(rèn)定抵押有效。(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)。
提示:已經(jīng)設(shè)定抵押的財產(chǎn)被查封、扣壓的,不影響抵押權(quán)的效力。
2.抵押登記
?。?)登記是抵押權(quán)的生效條件(.必須登記的)
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定有:①建筑物和其他土地附著物;②建設(shè)用地使用權(quán);③以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);④正在建造的建筑物。
提示:不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押物登記,抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。如果當(dāng)事人未辦理登記,只是抵押權(quán)未設(shè)立,但不影響抵押合同的生效??忌鷳?yīng)注意的是:抵押合同自簽訂之日起成立并生效,是否登記不影響抵押合同的生效,只影響抵押權(quán)的設(shè)立。
?。?)登記為對抗第三人的效力(可以不登記)
生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品,正在建造的船舶、航空器,交通運(yùn)輸工具設(shè)定抵押,或者以《物權(quán)法》規(guī)定的動產(chǎn)設(shè)定抵押,抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。
3.抵押物的處分權(quán)
抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人“同意”轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
提示:抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要生效是以抵押權(quán)人的同意為條件的。
4.在抵押物滅失、毀損的情況下,抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險金、賠償金優(yōu)先受償。
5.同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人設(shè)定抵押時的清償順序
?。?)抵押權(quán)已登記的,按照登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權(quán)比例清償。如果當(dāng)事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的,視為順序相同。因登記部門的原因?qū)е碌盅何镞M(jìn)行了連續(xù)登記的,以第一次登記的時間為準(zhǔn)確定抵押順序。
?。?)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。
?。?)抵押權(quán)未登記的,按照債權(quán)比例清償。
(4)順序在先的抵押權(quán)與該財產(chǎn)的所有權(quán)歸屬一人時,該財產(chǎn)的所有權(quán)人可以以其抵押權(quán)對抗順序在后的抵押權(quán)。
舉例:甲、乙是兄弟,甲向乙借款50萬元,并以自己的房屋作抵押,辦理了登記。后甲又向丙借款50萬元,亦以自己的房屋作抵押,辦理了登記。后甲去世,無其他繼承人,亦無其他財產(chǎn),房屋經(jīng)評估價值60萬元。在這種情況下,乙、丙的抵押權(quán)如何行使?
分析:乙的抵押權(quán)與繼承后產(chǎn)生的所有權(quán)混同,故乙可以主張順序在先的抵押權(quán),而不主張所有權(quán)。最后乙可以獲得50萬元,而丙則可以獲得10萬元。
6.最高額抵押;抵押權(quán)人的債權(quán)在下列情況下確定:
?。?)約定的債權(quán)確定期間屆滿;(2)沒有約定債權(quán)確定期間,抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)定之日起滿2年后請求確定債權(quán);(3)新的債權(quán)不可能發(fā)生;(4)抵押財產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷。
2.最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前,部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的,最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,但當(dāng)事人另有約定的除外。
7.浮動抵押
?。?)動產(chǎn)的浮動抵押僅限于特定的主體設(shè)立,即企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者。
(2)浮動抵押的設(shè)立以合同生效為條件(合同生效、抵押權(quán)設(shè)立),不以登記為要件。但是,不登記的不得對抗善意第三人。
?。ㄊ┵|(zhì)押
提示:動產(chǎn)質(zhì)押
1.質(zhì)權(quán)自質(zhì)物“移交”給質(zhì)權(quán)人占有時設(shè)立。
2.出質(zhì)人以間接占有的財產(chǎn)出質(zhì)的,書面通知送達(dá)占有人時視為移交。
3.出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動產(chǎn)出質(zhì)的,法律保護(hù)善意質(zhì)權(quán)人的權(quán)利。善意質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)給動產(chǎn)所有人造成損失的,由出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。
4.動產(chǎn)質(zhì)押設(shè)立后,在主債務(wù)清償以前,質(zhì)權(quán)人有權(quán)占有質(zhì)物,并有權(quán)收取質(zhì)物所生的孳息。質(zhì)權(quán)人收取孳息,并非取得孳息的所有權(quán),而是將孳息作為質(zhì)押標(biāo)的。
5.質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間,為擔(dān)保自己的債務(wù),經(jīng)出質(zhì)人同意,以其所占有的質(zhì)物為第三人設(shè)定質(zhì)權(quán)的,應(yīng)當(dāng)在原質(zhì)權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍之內(nèi),超過的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。轉(zhuǎn)質(zhì)權(quán)的效力優(yōu)于原質(zhì)權(quán)。
舉例:甲欠乙10萬元,雙方約定9月1日還錢,甲將自己的小汽車出質(zhì)給乙。乙欠丙8萬元,雙方約定8月20日還錢。在征得甲同意后,乙將該汽車又出質(zhì)給丙。后來,債務(wù)人甲、乙均不能還錢。如果小汽車的拍賣價款為11萬元,則丙先拿走8萬元(轉(zhuǎn)質(zhì)權(quán)的效力優(yōu)于原質(zhì)權(quán)),2萬元?dú)w乙(優(yōu)先受償),1萬元?dú)w甲。
提示:權(quán)利質(zhì)押
1.權(quán)利質(zhì)押的范圍
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,可以作為權(quán)利質(zhì)押的權(quán)利有:(1)匯票、支票、本票;(2)債券、存款單;(3)倉單、提單;(4)可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán);(5)可以轉(zhuǎn)讓的注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán);(6)應(yīng)收賬款。
提示:知識產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容既包括財產(chǎn)權(quán),也包括人身權(quán),但設(shè)定質(zhì)押的知識產(chǎn)權(quán)僅限于可以轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)權(quán),以知識產(chǎn)權(quán)中的人身權(quán)設(shè)定質(zhì)押無效。
2.質(zhì)押合同的生效時間
(1)有價證券的質(zhì)押
以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質(zhì)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同;質(zhì)押合同自“權(quán)利憑證交付之日”起生效。沒有權(quán)利憑證的,質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。
(2)可以轉(zhuǎn)讓基金份額、股權(quán)的質(zhì)押
以基金份額、股權(quán)出質(zhì)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。以基金份額、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)出質(zhì)的,質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時設(shè)立;以其他股權(quán)出質(zhì)的,質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門辦理出質(zhì)登記時設(shè)立。
(十一)留置
1.留置權(quán)屬于法定的擔(dān)保物權(quán)
提示:在“承攬合同、運(yùn)輸合同、保管合同、倉儲合同、行紀(jì)合同”中可以產(chǎn)生留置權(quán)。
2.留置權(quán)的善意取得
如果債權(quán)人合法占有債務(wù)人交付的動產(chǎn)時,不知債務(wù)人無處分該動產(chǎn)的權(quán)利,債權(quán)人仍可以行使留置權(quán)。
3.留置權(quán)的行使
債權(quán)人在其債權(quán)沒有得到清償,有權(quán)留置債務(wù)人的財產(chǎn),并給債務(wù)人確定“2個月以上”的履行期限。
二、典型試題評析
【例題1·多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的有關(guān)理論,下列選項中,屬于民法意義上孳息的有( )。(2009年試題·新)
A.母牛腹中的小牛
B.蘋果樹上長著的蘋果
C.母雞生的雞蛋
D.每月出租房屋獲得的租金
【正確答案】CD
【答案解析】本題考核點是原物與孳息。孳息是指物或權(quán)益而產(chǎn)生的收益,包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根據(jù)自然規(guī)律產(chǎn)生的物,法定孳息是原物根據(jù)法律規(guī)定由一定法律關(guān)系產(chǎn)生的物。本題C選項屬于天然孳息,D選項屬于法定孳息。
【例題2·多選題】甲向乙出售房屋并訂立買賣合同。雙方約定:乙應(yīng)在一年內(nèi)分期支付完畢價款;甲先將房屋交付乙使用,一年后轉(zhuǎn)移所有權(quán)。房屋交付后,雙方前往房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了預(yù)告登記。下列表述中,正確的有( )。(2009年試題·舊)
A.乙已取得房屋所有權(quán)
B.若甲未經(jīng)乙同意,將房屋另行出賣給丙,則甲、丙的買賣合同無效
C.若甲未經(jīng)乙同意,將房屋抵押給丁,該抵押行為不能發(fā)生物權(quán)效力
D.若甲因為乙沒有按期支付價款而依法解除合同,則預(yù)告登記失效
【正確答案】CD
【答案解析】本題考核點是物權(quán)預(yù)告登記。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。本題中,由于雙方?jīng)]有辦理正式的登記,因此乙并沒有取得房屋所有權(quán),A選項的說法是錯誤的;預(yù)告登記的作用在于使得權(quán)利人擅自處分不動產(chǎn)時不發(fā)生物權(quán)變動效力,而對合同的效力沒有影響,因此甲丙簽訂的買賣合同還是有效的,B選項說法錯誤,C選項說法正確;預(yù)告登記后,債權(quán)消滅的,預(yù)告登記失效,因此D選項的說法正確。
【例題3·多選題】下列情形中,不發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的有( )。(2009年試題·舊)
A.甲委托乙保管名貴字畫一幅,已交付
B.甲借給乙現(xiàn)金100元,已交付
C.甲贈送乙手機(jī)一部,已交付
D.甲將自己的汽車出租給乙,已交付
【正確答案】AD
【答案解析】本題考核點是物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。選項A中乙僅是負(fù)責(zé)保管,選項D中乙僅取得的是使用權(quán),均沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,因此要選;選項B和選項C都發(fā)生了所有權(quán)轉(zhuǎn)移,因此不選。(對于選項B,實際上該100元貨幣的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。)
【例題4·多選題】下列物權(quán)中,其設(shè)立、變更未經(jīng)登記即可發(fā)生效力的有( )。(2009年試題·舊)
A.建設(shè)用地使用權(quán)
B.機(jī)動車所有權(quán)
C.地役權(quán)
D.土地承包經(jīng)營權(quán)
【正確答案】BCD
【答案解析】本題考核點是物權(quán)變動。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立,因此A不選;地役權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)均自合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的,可以向登記機(jī)構(gòu)申請登記;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人,因此選項C和D要選;機(jī)動車屬于動產(chǎn),以交付時作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間,而不是登記,因此選項B要選。
【例題5·多選題】根據(jù)物權(quán)法關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定,下列選項中,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意才能通過的事項有( )。(2008年試題)
A.選舉業(yè)主委員會
B.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則
C.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施
D.籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金
【正確答案】CD
【答案解析】本題考核點是業(yè)主共有部分建筑物的共同管理權(quán)。根據(jù)規(guī)定,業(yè)主對于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為則應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
【例題6·單選題】“依山傍水”小區(qū)建成后,業(yè)主們決定通過業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。根據(jù)物權(quán)法律制度的有關(guān)規(guī)定,下列關(guān)于業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會表決通過標(biāo)準(zhǔn)的表述中,正確的是( )。(2009年試題·新)
A.經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意
B.經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意
C.經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)超過1/2的業(yè)主同意
D.經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過1/2的業(yè)主同意
【正確答案】D
【答案解析】本題考核點是建筑物區(qū)分所有權(quán)的成員權(quán)。根據(jù)規(guī)定,選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人等事項經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。
【例題7·單選題】甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋,份額相同。為提高該房屋使用價值,甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項做出明確約定的情況下,下列表述中,符合物權(quán)法規(guī)定的是( )。(2008年試題)
A.即使乙、丙、丁不同意,甲仍可以拆舊翻新
B.只要乙、丙、丁中有一人同意,甲就可以拆舊翻新
C.只要乙、丙、丁中有二人同意,甲就可以拆舊翻新
D.只有乙、丙、丁均同意,甲才可以拆舊翻新
【正確答案】C
【答案解析】本題考核點是共有物的處分。處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。
【例題8·單選題】根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定,下列關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后續(xù)期問題的表述中,正確的是( )。(2009年試題·舊)
A.自動續(xù)期
B.建設(shè)用地使用權(quán)收歸國有,不得續(xù)期
C.經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn),可以續(xù)期
D.經(jīng)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)批準(zhǔn),可以續(xù)期
【正確答案】A
【答案解析】本題考核點是建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。根據(jù)規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。因此選項A正確。
【例題9·多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定,下列物權(quán)變動中,以登記為變動要件的有( )。(2009年試題·新)
A.甲公司將一幅土地的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司
B.甲公司與乙公司之間訂立合同,在甲的土地上設(shè)定地役權(quán)
C.甲公司將一架飛機(jī)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司
D.自然人丙將其繼承的房屋轉(zhuǎn)讓給丁,該房屋尚登記在其去世的父親名下
【正確答案】AD
【答案解析】本題考核點是物權(quán)變動。根據(jù)規(guī)定,建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記;因此選項A正確。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的,可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人;因此選項B不對。船舶、航空器和機(jī)動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人;因此選項C不對。因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力;但是繼承人處分該不動產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)辦理登記;因此選項D正確。
【例題10·單選題】甲向乙借款,并以本人所有的一件古董花瓶設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保,甲為此就該花瓶購買了一份財產(chǎn)意外損失險。在乙保管花瓶期間,花瓶毀于泥石流。如果甲沒有按時還款,下列表述中,正確的是( )。(2009年試題·新)
A.乙可以就保險金優(yōu)先受償
B.乙可以要求以保險金受償,但是并不優(yōu)先于甲的其他債權(quán)人
C.泥石流屬于不可抗力事件,甲可以不償還乙的借款
D.乙應(yīng)當(dāng)賠償甲花瓶滅失的損失
【正確答案】A
【答案解析】本題考核點是擔(dān)保物權(quán)的物上代位性。根據(jù)規(guī)定,擔(dān)保期間,擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等,擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。
【例題11·多選題】下列財產(chǎn)中,可以作為抵押物的有( )。(2009年試題·舊)
A.機(jī)動車
B.建筑物
C.正在制作的生產(chǎn)設(shè)備
D.家庭聯(lián)產(chǎn)承包的土地承包經(jīng)營權(quán)
【正確答案】ABC
【答案解析】本題考核點是抵押物的范圍。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,建筑物和機(jī)動車都是可以抵押的,因此選項A和B要選;經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議,企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押,因此選項C要選;以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)可以用于抵押,但對于依照農(nóng)村土地承包經(jīng)營法的規(guī)定取得的耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)(家庭承包)是不能用于抵押的,因此選項D不選。
【例題12·單選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定,下列財產(chǎn)中,不可以作為抵押權(quán)客體的是( )。(2009年試題·新)
A.工廠的半成品
B.正在建造的船舶
C.以招標(biāo)方式取得的荒地的土地承包經(jīng)營權(quán)
D.土地所有權(quán)
【正確答案】D
【答案解析】本題考核點是抵押物的范圍。根據(jù)規(guī)定,下列財產(chǎn)不得抵押:(1)土地所有權(quán);(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但法律規(guī)定可以抵押的除外;(3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn);(5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn);(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。
【例題13·多選題】甲公司從某銀行獲得貸款1000萬元,并以其A房屋(價值500萬元)提供抵押擔(dān)保,同時,乙公司以其B房屋(價值800萬元)為甲公司貸款提供抵押擔(dān)保。貸款到期時,甲公司尚欠銀行400萬元的本息未還。在銀行催討欠款期間,A房屋因火災(zāi)發(fā)生嚴(yán)重?fù)p壞,價值僅余350萬元?;馂?zāi)責(zé)任人丙向甲公司賠償了50萬元,丁保險公司向甲公司賠付保險金80萬元。下列財產(chǎn)中,銀行享有優(yōu)先受償權(quán)的有( )。(2009年試題·舊)
A.A房屋
B.B房屋
C.丙賠償給甲公司的50萬元
D.丁公司賠付甲公司的80萬元保險金
【正確答案】ABCD
【答案解析】本題考核點是抵押權(quán)的實現(xiàn)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,在抵押物滅失、毀損的情況下,抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。本題中,A房屋毀損,銀行就A房屋本身的拍賣價款和保險公司的保險金、賠償金及B房屋有優(yōu)先受讓權(quán)。
【例題14·多選題】甲、乙各出資10萬元共同購買機(jī)械設(shè)備一套,雙方約定輪流使用,每次時間為半年。甲在使用設(shè)備期間,向善意的丙借款15萬元,并將該設(shè)備交付給丙設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保。甲無力還款,丙行使了質(zhì)權(quán),從而引發(fā)糾紛。下列關(guān)于糾紛解決的表述中,正確的有( )。(2008年試題)
A.甲無權(quán)處分,但丙仍應(yīng)取得質(zhì)權(quán)
B.甲無權(quán)處分,故丙無權(quán)主張質(zhì)權(quán)
C.乙有權(quán)就所發(fā)生的損失請求甲賠償
D.乙有權(quán)就所發(fā)生的損失要求甲、丙承擔(dān)連帶責(zé)任
【正確答案】AC
【答案解析】本題考核點是動產(chǎn)質(zhì)押。(1)動產(chǎn)質(zhì)押的出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動產(chǎn)出質(zhì)的,法律保護(hù)善意質(zhì)權(quán)人的權(quán)利,所以A選項正確;B選項錯誤。(2)善意質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)給動產(chǎn)所有人造成損失的,由出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任,所以C選項正確;D選項錯誤。
【例題14·綜合題】(2008年試題)
甲公司于2007年10月10日通過拍賣方式拍得位于北京郊區(qū)的一塊工業(yè)建設(shè)用地;同年10月15日,甲公司與北京市土地管理部門簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》:同年10月21日,甲公司繳納全部土地出讓金;同年11月5日,甲公司辦理完畢建設(shè)用地使用權(quán)登記,并獲得建設(shè)用地使用權(quán)證。
2007年11月21日,甲公司與相鄰?fù)恋氐慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)人乙公司簽訂書面合同,該合同約定:甲公司在乙公司的土地上修筑一條機(jī)動車道,以利于交通方便;使用期限為20年;甲公司每年向乙公司支付8萬元費(fèi)用。該合同所設(shè)立的權(quán)利沒有辦理登記手續(xù)。
2008年1月28日,甲公司以取得的上述建設(shè)用地使用權(quán)作抵押,向丙銀行借款5,000萬元,借款期限3年。該抵押權(quán)辦理了登記手續(xù)。此后,甲公司依法辦理了各項立項、規(guī)劃、建筑許可、施工許可等手續(xù)之后開工建設(shè)廠房。
2008年5月,因城市修改道路規(guī)劃,政府提前收回甲公司取得的尚未建設(shè)廠房的部分土地,用于市政公路建設(shè)。甲公司因該原因辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)時,發(fā)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)登記簿上記載的建設(shè)用地使用權(quán)面積與土地使用權(quán)證上的記載不盡一致。
要求:根據(jù)本題所述內(nèi)容,分別回答下列問題:
?。?)甲公司于何時取得建設(shè)用地使用權(quán)?并說明理由。
【正確答案】甲公司于2007年11月5日取得建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)規(guī)定,建設(shè)用地使用權(quán)的取得必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記,登記是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件。本題中,甲公司于2007年11月5日辦理了建設(shè)用地使用權(quán)的登記,因此,甲公司于2007年11月5日取得建設(shè)用地使用權(quán)。
?。?)甲公司與乙公司訂立合同擬設(shè)立的是何種物權(quán)?該物權(quán)是否已經(jīng)設(shè)立?并說明理由。
【正確答案】甲乙公司設(shè)立的是地役權(quán),該地役權(quán)已經(jīng)設(shè)立。根據(jù)規(guī)定,地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。本題中,當(dāng)事人未辦理登記不影響地役權(quán)的設(shè)立,地役權(quán)自地役權(quán)合同生效2007年11月21日時設(shè)立。
?。?)甲公司與乙公司的合同訂立后,如果甲公司不支付約定的費(fèi)用,乙公司在何種條件下有權(quán)解除合同?
【正確答案】在約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)乙公司2次催告,甲公司仍未支付費(fèi)用的,乙公司有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅。
?。?)甲公司在建造的廠房已經(jīng)完工,未辦理房屋所有權(quán)證的情況下,是否取得該房屋所有權(quán)?并說明理由。
【正確答案】甲公司已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定,因合法建造等事實行為設(shè)立物權(quán)的,自事實行為成就時發(fā)生效力。本題中,由于甲公司建造的房屋已經(jīng)完工,即使未辦理房屋所有權(quán)證書,但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有權(quán)。
?。?)甲公司建造的廠房是否屬于丙銀行抵押權(quán)涉及的抵押物范圍?并說明理由。丙銀行如何實現(xiàn)自己的抵押權(quán)?
【正確答案】廠房不屬于抵押物的范圍。根據(jù)規(guī)定,以城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押的,土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。抵押權(quán)實現(xiàn)時,可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價,但對新增房屋的變價所得,抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
(6)在政府提前收回甲公司部分建設(shè)用地使用權(quán)的情況下,丙銀行能否就甲公司獲得的補(bǔ)償金主張權(quán)利?并說明理由。
【正確答案】丙銀行可以就補(bǔ)償金主張權(quán)利。根據(jù)規(guī)定,擔(dān)保期間,擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等,擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。
?。?)在登記簿上的記載與土地使用權(quán)證上的記載不一致的情況下,以何為準(zhǔn)?
【正確答案】在登記簿上的記載與土地使用權(quán)證上的記載不一致的情況下,除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,以登記簿為準(zhǔn)。
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