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個(gè)人出租房屋是一種非常常見的涉稅行為,很多公司都會(huì)涉及從個(gè)人手中租用房屋的經(jīng)營行為,并要求出租方個(gè)人開具增值稅普通發(fā)票或者專用發(fā)票,在辦稅服務(wù)廳經(jīng)常遇到前來申請(qǐng)代開房屋出租發(fā)票的納稅人,很多納稅人前來咨詢代開票需要交哪幾種稅以及稅種的稅率是多少,今天,我們以安徽為例,帶大家來梳理一下個(gè)人(不含個(gè)體戶)出租住房、非住房(其他房屋)需要交納幾個(gè)點(diǎn)的稅費(fèi),請(qǐng)各位包租婆、包租公認(rèn)真學(xué)習(xí)呦~
A
出租住房
● 開具增值稅普通發(fā)票 ●
● 開具增值稅專用發(fā)票 ●
B
出租非住房
● 開具增值稅普通發(fā)票 ●
● 開具增值稅專用發(fā)票 ●
下面再為
大家詳細(xì)介紹各個(gè)稅種~
C
稅種類別
01、增值稅
在《中華人民共和國增值稅暫行條例》中規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)適用稅率是9%,房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),但個(gè)人出租房屋的稅率不適用9%并且另有規(guī)定。
國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào):其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房),按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額,向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額,向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
國家稅務(wù)總局公告2019年第4號(hào):其他個(gè)人,采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入,可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?,分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬元的,免征增值稅。
因此個(gè)人出租房屋的稅率不僅根據(jù)房屋性質(zhì)劃分1.5%(住房)和5%(非住房)兩個(gè)檔次,還根據(jù)租金分?jǐn)偸欠癯^10萬元的標(biāo)準(zhǔn)來確定是否免征增值稅(注意:如果要享受月租金10萬元以下免征增值稅的政策,只有開具普票可以免征增值稅,專票不免征)。
下圖是在稅務(wù)局代開的增值稅普通發(fā)票,房屋月租金4000元,未超過10萬元,免征增值稅,稅率、稅額欄次均為“***”。
下圖是在稅務(wù)局代開的增值稅專用發(fā)票,住房房屋月租金7萬元也未超過10萬元,但由于代開的是專票不免征增值稅,住房稅率為1.5%。
應(yīng)納稅額=70000÷(1+5%)×1.5%≈1000
- 問答時(shí)間 -
近期由于疫情影響,國家出臺(tái)了一系列稅收優(yōu)惠政策,許多納稅人前來咨詢房屋出租增值稅能不能享受1%的減免?
答:根據(jù)財(cái)稅〔2020〕13號(hào)、24號(hào):自2020年3月1日至12月31日,對(duì)湖北省增值稅小規(guī)模納稅人,適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入,免征增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目,暫停預(yù)繳增值稅。除湖北省外,其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人,適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入,減按1%征收率征收增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目,減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
由于個(gè)人出租房屋是5%的征收率,不是3%,因此不適用3%減按1%的優(yōu)惠政策。
02、城建稅和兩附加
城建稅沒有獨(dú)立的征稅對(duì)象,而是以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額之和為計(jì)稅依據(jù),再乘以相應(yīng)稅率來依法計(jì)征(市區(qū)7%、縣城和鎮(zhèn)5%、其他地區(qū)1%);如果增值稅、消費(fèi)稅免征,那么城建稅也免征。
教育附加、地方教育費(fèi)附加大多數(shù)情況是以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù),再乘以相應(yīng)稅率依法計(jì)征(教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加2%),但也存在繳納了增值稅也不收取兩附加的特殊情況,比如房屋分?jǐn)偤蟮脑伦饨稹?0萬元并且要求開具專票,雖然增值稅沒有減免,但兩附加仍然享受減免優(yōu)惠。(財(cái)稅〔2016〕12號(hào))
03、房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象,按房屋的計(jì)稅余值或者租金收入為計(jì)稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。從租計(jì)征的法定稅率是12%。個(gè)人出租住房按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,但是非住房是不享受優(yōu)惠的,比如廠房、辦公、商鋪的稅率仍按12%征收。
房產(chǎn)稅=不含稅收入×稅率
04、城鎮(zhèn)土地使用稅
城鎮(zhèn)土地使用稅是指國家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi),對(duì)使用土地的單位和個(gè)人,以其實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù),按照規(guī)定的稅額計(jì)算征收的一種稅。
個(gè)人出租住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅。(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))
對(duì)個(gè)人所有的自住房屋用地暫免征城鎮(zhèn)土地使用稅。個(gè)人所有住房房屋用地,是指?jìng)€(gè)人所有的自身生活住房用地部分,不包括出租或者用于生產(chǎn)經(jīng)營占用的土地及院落用地。( 皖地稅函〔2007〕632號(hào))
那么非自住房屋就需要交納城鎮(zhèn)土地使用稅,具體按照單位土地面積稅額計(jì)算,各地每平方米年稅額略有差異。根據(jù)《安徽省城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施辦法》的規(guī)定,每平方米年稅額如下:
(一)大城市1.5元至30元;
(二)中等城市1.2元至24元;
(三)小城市0.9元至18元;
(四)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
05、印花稅
在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受《中華人民共和國印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個(gè)人,都是印花稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定繳納印花稅。
對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅。(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))
出租非住房簽訂的合同,屬于財(cái)產(chǎn)租賃合同,按照租金收入的0.1%貼花,應(yīng)納稅額超過1角但不足1元的,按1元貼花。
印花稅=租賃合同的總金額×0.001
特別提醒:針對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加,執(zhí)行期限為2019年1月1日-2021年12月31日。(財(cái)稅法〔2019〕119號(hào))
06、個(gè)人所得稅
個(gè)人出租房屋按財(cái)產(chǎn)租賃所得計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得,以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。
每次(月)收入不超過4000元,減除費(fèi)用800元,應(yīng)納個(gè)人所得稅=(不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)用-800元)×稅率
每次(月)收入4000元以上,減除20%的費(fèi)用,其余為應(yīng)納稅所得額,應(yīng)納個(gè)人所得稅=(不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)-修繕費(fèi)用)×(1-20%)×稅率
對(duì)個(gè)人出租住房取得所得減按10%的稅率征收,對(duì)個(gè)人出租非住房按照20%稅率征收。
備注:(1)修繕費(fèi)用每月最高可扣除800元,不足800元的按實(shí)際修繕費(fèi)用扣除,超過800元一次扣除不完的,準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除,直至扣完為止。
(2)“城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加+地方教育費(fèi)附加+房產(chǎn)稅+印花稅+城鎮(zhèn)土地使用稅”統(tǒng)稱準(zhǔn)予扣除的相關(guān)稅費(fèi),不含增值稅。
(3)個(gè)人將承租住房轉(zhuǎn)租取得的租金收入,取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金,憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí),從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。
D
案例分析
舉個(gè)栗子
假設(shè)小六在市區(qū)出租個(gè)人住房取得月租金收入6000元(一次性收取),申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票,那么實(shí)際應(yīng)繳納稅分別是:
1、增值稅=0,月租金不含稅收入=6000÷(1+5%)=5714.29,小于10萬元,免征增值稅
2、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù),增值稅免征,這些也免征。
3、房產(chǎn)稅=不含稅收入×4%×50%
=6000÷(1+5%)×4%×50%
=114.29(元)
4、個(gè)人所得稅=(不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)×(1-20%)×10%
=(6000-114.29)×(1-20%)×10%
=470.86(元)
又舉個(gè)栗子
假設(shè)小安在市區(qū)出租個(gè)人住房取得月租金收入12萬元(一次性收?。?,申請(qǐng)代開增值稅普通發(fā)票,那么實(shí)際應(yīng)繳納稅分別是:
1、月租金不含稅收入=120000÷(1+5%)=114285.71,收入大于10萬元,不享受免征政策,出租住房稅率1.5%
增值稅=114285.71×1.5%
=1714.29(元)
2、城建稅=1714.29×7%×50%=60(元)
3、教育費(fèi)附加=1714.29×3%×50%=25.71(元)
4、地方教育費(fèi)附加=1714.29×2%×50%=17.14(元)
5、房產(chǎn)稅=114285.71×4%×50%=2285.71(元)
6、個(gè)人所得稅=(不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅))×(1-20%)×10%
=(118285.71-60-25.71-17.14-2285.71)×(1-20%)×10%
=9271.77(元)
還有個(gè)栗子
假設(shè)小徽在市區(qū)出租個(gè)人住房取得月租金收入6萬元(一次性收?。暾?qǐng)代開增值稅專用發(fā)票,那么實(shí)際應(yīng)繳納稅分別是:
1、出租住房稅率1.5%,增值稅=60000÷(1+5%)×1.5%
=857.14(元)
2、城建稅=857.14×7%×50%=30(元)
3、由于月分?jǐn)傋饨鸩怀^10萬元,免征教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加。
4、房產(chǎn)稅=不含稅收入×4%×50%
=60000÷(1+5%)×4%×50%
=1142.86(元)
5、個(gè)人所得稅=(不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)(不含增值稅)×(1-20%)×10%
=(59142.86-1142.86-30)×(1-20%)×10%
=4637.6(元)
對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅。對(duì)個(gè)人出租住房,不區(qū)分用途,免征城鎮(zhèn)土地使用稅。由于三個(gè)案例納稅人出租的都是住房,根據(jù)上述政策,全部免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
注意哦!文中所稱的自然人,不含個(gè)體工商戶!
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