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前段時間個人出租不動產出事情了,因房東未申報納稅,補稅、罰款不說,還被判刑。一時間,許多房東驚出一身冷汗!
我們都知道,目前大多數(shù)個人出租不動產,都沒有繳稅費的意識,或者是故意逃避稅款,總之房屋租臨市場可以說是非?;靵y。
但,2019年個人出租不動產(住房、非住房)會大有不同
1、 河北省出臺個人出租不動產新規(guī),個人出租不動產將進入最嚴征管。
為了進一步規(guī)范個人出租住房的個人所得稅征收管理,促進河北省房屋租賃市場健康發(fā)展,自10月1日起,河北省對個人出租(轉租)住房應納稅所得額和一次性收取租金的計稅收入執(zhí)行新規(guī)定。
2、 2019年國家將加強個人所得稅納稅信用建設,個人失信者向寸步難行。
近日,國家發(fā)改委和稅務總局聯(lián)合印發(fā)《關于加強個人所得稅納稅信用建設的通知》,通知指出:強化個人所得稅納稅信用協(xié)同共治,促進納稅人依法誠信納稅。對個人所得稅嚴重失信當事人,稅務部門將推送相關部門,依法依規(guī)實施聯(lián)合懲戒。
3、 多部門聯(lián)合排查出租房源,遏制偷逃稅款行為
目前,山東省為了整治房屋租賃市場偷逃稅款的亂象。稅務已聯(lián)合公安、工商等部門,成立了“綜合治稅辦公室”,開始排查登記出租房源。必要時,實施上門排查。
4、 偷稅漏稅將面臨嚴重后果
納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報將面臨以下后果:
(1)逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應納稅額百分之十以上的,處三年以下有期徒刑或者拘役,并處罰金。
(2) 數(shù)額巨大并且占應納稅額百分之三十以上的,處三年以上七年以下有期徒刑,并處罰金。
依據(jù):刑法條文第二百零一條
那么,個人出租不動產(住房、非住房)到底該交哪些稅費?
以廈門市的規(guī)定為大家展示一下個人出租房屋的涉稅事項。
其他省市具體征收率可能有所差異,比如個人所得稅和房產稅可能存在差異,實踐中還要結合當?shù)囟悇諜C關的規(guī)定來計算。
非住房所交稅費
住房所交稅費
具體,以案例形式來看看,如果小王出租了一套住房和一套非住房,那么分別需要交多少稅呢?
★個人出租住房類稅費
一、假如小王出租個人住房取得租金月收入80000,那么實際應該繳納的稅分別是:
1、 增值稅=0,月租金換成不含稅收入小于10萬,免。
2、 城建、教育費附加、地方教育費附加均免,這些都是依附于增值稅,增值稅為0,這些自然為0。
3、 房產稅=(收入-實繳增值稅)*4%/2=80000*4%/2=1600
4、 土地使用稅=0,免。
5、 印花稅=0,免。
6、 個人所得稅
因為,(收入-實繳增值稅-各項稅費-修繕費用)=80000-0-1600-800=77600>4000
所以,個人所得稅=77600*(1-20%)*10%=6208
二、假如小王出租個人住房取得租金月收入110000,那么實際應該繳納的稅分別是?
1、 增值稅=1571.43。
月租金換成不含稅收入大于10萬,減按1.5%征稅。110000/(1+5%)*1.5%=1571.43。
2、 城建稅=1571.43*7%*50%=55
3、 教育費附加=1571.43*3%*50%=23.57
4、 地方教育費附加=1571.43*2%*50%=15.71
5、 房產稅=(收入-實繳增值稅)*4%/2 =(110000-1571.43)*4%/2=2168.57
6、 土地使用稅=0,免。
7、 印花稅=0,免。
8、 個人所得稅因為,(收入-實繳增值稅-各項稅費-修繕費用)=110000-1571.43-55-23.57-15.71-2168.57-800=105365.71>4000
所以,個人所得稅=105365.71*(1-20%)*10%=8429.26
★個人出租非住房類稅費
假如小王出租個人非住房取得租金年收入90萬元(含增值稅價),采用一次性收取租金的方式收取租金,那么實際應該繳納的稅分別是?
1、 此項出租業(yè)務的應繳增值稅為:90÷(1+5%)×5%=4.285714萬元;但分攤至各月為90÷12=7.5萬元<10萬元,是免征增值稅的。增值稅=0;
2、 城建稅以及教育費附加和地方教育附加等都相應免征。這些都是依附于增值稅,增值稅為0,這些自然為0。
3、 土地使用稅:200×8×50%=800元
4、 印花稅:900000×0.1%×50%=450元
依據(jù):根據(jù)《財政部 稅務總局關于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財稅〔2019〕13號),此項出租業(yè)務中的土地使用稅、印花稅、房產稅都可以減半征收。
根據(jù)《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)的規(guī)定:
(1)房產出租的,計征房產稅的租金收入不含增值稅。
(2)個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。
那么,在計算房產稅和個人所得稅時,是否從租金中扣除應征的增值稅額呢?
免征增值稅的,確定計稅依據(jù)時,成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。故在計算房產稅和個人所得稅時,不得扣減應征而免征的增值稅額。
5、 年應納房產稅為:900000×12%×50%=54000元
個人所得稅:可以扣除的相關費用(即此項出租業(yè)務中繳納的相關稅費)=800+450+54000=55250元
所以,年應納個人所得稅為:(900000-55250)×(1-20%)×20%=135160元
個人出租住房和非住房涉及的稅費計算,你掌握了么?轉發(fā)出去讓更多的人學習吧!
來源:眾智財稅智庫、中稅答疑、二哥稅稅念、河北稅務局。
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