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房屋租賃和物業(yè)管理中的水電費(fèi)涉稅處理
第一步：區(qū)分業(yè)務(wù)情形
房屋租賃 VS 物業(yè)管理
第二步：區(qū)分處理方式
情形一：房屋租賃收取水電費(fèi)
處理方式一：實(shí)際用量結(jié)算水電費(fèi)
提供房屋租賃服務(wù)的納稅人，按實(shí)際用量結(jié)算水電費(fèi)屬于轉(zhuǎn)售應(yīng)稅貨物，按照水、電的適用稅率/征收率開具增值稅發(fā)票。
增值稅一般納稅人收取的電費(fèi)按13%計(jì)算繳納增值稅，收取水費(fèi)按照9%計(jì)算繳納增值稅，相應(yīng)取得的水、電費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。
增值稅小規(guī)模納稅人收取的水電費(fèi)按3%或1%計(jì)算繳納增值稅，相應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)不得抵扣。
處理方式二：水電全包
提供房屋租賃的納稅人，出租時(shí)采用水電全包的方式，即租金中包含水電費(fèi)的，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)開具增值稅發(fā)票。
增值稅一般納稅人按照9%計(jì)算繳納增值稅，如出租方取得房屋的時(shí)間是在2016年4月30日之前的，則可按照簡易計(jì)稅辦法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
增值稅小規(guī)模納稅人按5%計(jì)算繳納增值稅。
情形二：物業(yè)管理服務(wù)收取水電費(fèi)
處理方式一：實(shí)際用量結(jié)算水電費(fèi)
水費(fèi)：
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號）規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法一般納稅人依3%、小規(guī)模納稅人依3%或1%的征收率計(jì)算繳納增值稅。相應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)不得抵扣。
電費(fèi)：
提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，按實(shí)際用量結(jié)算電費(fèi)屬于轉(zhuǎn)售應(yīng)稅貨物，按照電的適用稅率/征收率開具增值稅發(fā)票。
其中增值稅一般納稅人收取的電費(fèi)按13%計(jì)算繳納增值稅，相應(yīng)取得的電費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。
增值稅小規(guī)模納稅人收取的電費(fèi)按3%或1%計(jì)算繳納增值稅，相應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)不得抵扣。
處理方式二：水電全包
提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，服務(wù)時(shí)采用水電全包的方式，即物業(yè)費(fèi)中包含水電費(fèi)的，按照物業(yè)管理服務(wù)開具增值稅發(fā)票。其中，增值稅一般納稅人按照6%計(jì)算繳納增值稅，相應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。
增值稅小規(guī)模納稅人按3%或1%計(jì)算繳納增值稅，相應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。
那企業(yè)產(chǎn)生的水、電費(fèi)用，想要在企業(yè)所得稅稅前扣除，應(yīng)該取得何種憑證？
企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。
企業(yè)租用(包括企業(yè)作為單一承租方租用)辦公、生產(chǎn)用房等資產(chǎn)發(fā)生的水、電、燃?xì)狻⒗錃?、暖氣、通訊線路、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用，出租方作為應(yīng)稅項(xiàng)目開具發(fā)票的，企業(yè)以發(fā)票作為稅前扣除憑證；出租方采取分?jǐn)偡绞降?，企業(yè)以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。（《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2018年第28號））
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