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房地產(chǎn)項目具有資金投入大、建設(shè)周期長、成本核算環(huán)節(jié)多、投資風(fēng)險高等特點,因此房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作是一項復(fù)雜的會計核算工作。今天我們就帶大家來了解一下房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程及拿地階段的財稅處理要點,一起來學(xué)習(xí)一下吧。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程
二、拿地階段的財稅處理要點
主要是通過招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議等國有土地出讓的方式獲得國有土地使用權(quán)。
(1)會計核算(支付土地出讓金)
借:開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-xx項目-土地征用及拆遷補償費-土地出讓金
貸:銀行存款
(2)稅務(wù)處理
a.土地使用稅
財稅〔2006〕186號規(guī)定,對納稅人自建、委托施工及開發(fā)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間,由納稅人從取得土地使用權(quán)合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
繳納土地使用稅的會計處理:
借:稅金及附加
貸:銀行存款
《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定:城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人,為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。
土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù),依照規(guī)定稅額計算征收。
土地使用稅按年計算、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
b.契稅
《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定,在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。
所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為:(一)國有土地使用權(quán)出讓; (二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,包括出售、贈與和交換;(三)房屋買賣;(四)房屋贈與;(五)房屋交換。
契稅稅率為3%-5%,契稅的適用稅率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定,并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。
財稅〔2004〕134號規(guī)定,出讓國有土地使用權(quán)的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。
繳納契稅的會計處理:
借:開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費-契稅
貸:銀行存款
c.印花稅
《印花稅暫行條例》規(guī)定:在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個人,都是印花稅的納稅義務(wù)人。
印花稅的應(yīng)稅憑證包括:(1)購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證;(2)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù);(3)營業(yè)賬簿;(4)權(quán)利、許可證照;(5)經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。
在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié),均需對應(yīng)稅憑證繳納印花稅。
繳納印花稅的會計處理:
借:稅金及附加
貸:銀行存款
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