房價已成為人們生活和社會普遍關(guān)注的問題。那么,房地產(chǎn)的房價到底是由什么構(gòu)成的?它制定的標準又是什么呢?
房價是由土地費用、建安工程費用、配套設(shè)施費用、相關(guān)稅費、項目運營管理費用、企業(yè)利潤六部分構(gòu)成的。其中稅費等一些標準是相同的,另外由于各開發(fā)企業(yè)的情況不同,獲得土地及房產(chǎn)配套、管理水平條件等方面也存在著差異。
下面結(jié)合某項目的費用標準情況,將房地產(chǎn)企業(yè)制定房價時的構(gòu)成因素總結(jié)如下。
一、土地費用
為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的費用,一般包括向政府土地部門繳納的土地出讓金、土地征用費、拆遷安裝補償費、土地整理費用(如“三通一平”、“七通一平”等)、土地契稅。土地費用占房價的比重約為25-50%左右。
1、 土地出讓金
征收標準:各市縣人民政府根據(jù)土地的地理位置、交通、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等條件具體制定,報省財政廳備案。
2、 新增建設(shè)用地土地有償使用費
土地管理法征收標準:5-40元/平方米。
3、 征地管理費
征收標準:征地費用總額的1.5-4%,其中住房建設(shè)標準按照原標準的70%征收。
4、 土地出讓業(yè)務(wù)費
征收標準:土地出讓金總額或土地租金的2%.
5、土地登記費
(1)土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測繪:個人5-10元;單位200-40000元。
(2)土地注冊登記發(fā)證:個人每證5元(包括農(nóng)村宅基證);單位每證10元;三資企業(yè)和其他使用特制證的每證20元。
6、土地契稅:按土地成交價格的4%征收。
二、建安工程費用
是指在房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備安裝工程費用,通常又稱為房屋建安造價,目前建安造價一般占房價的25-40%.
三、配套設(shè)施費用
包括前期基礎(chǔ)設(shè)施配套費(道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等)和公共配套設(shè)施(建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的如學校、幼兒園、醫(yī)院、派出所等各種非盈利性的公用設(shè)施和菜市場等盈利性的配套設(shè)施)建設(shè)費兩部分,同時還包括一些諸如變電站、自行車棚等室外工程等。
配套設(shè)施費在目前房價構(gòu)成中的比重約為15-20%左右。
四、相關(guān)稅費
包括開發(fā)商繳納給政府的包括營業(yè)稅、城市防護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、教育附加等在內(nèi)的國家規(guī)定稅費,以及與由地方政府或主管部門額外征收的包括征地管理費、商品房交易管理費、大市政配套費、人防異地建設(shè)費、煤氣水電增容費、項目管理費等名目繁多的非正規(guī)收費等。
目前相關(guān)稅費占房價構(gòu)成的比重在10-15%左右。
1、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費:
73.7元/平方米(住宅)
62元/平方米(非住宅)
2、 公建地費:50元/平方米(住宅)
3、 墻改費:民用建筑5元/平方米,工業(yè)建筑4.5元/平方米
4、 防空地下室異地建設(shè)費:應(yīng)建防空地下室面積,2000元/平方米
5、 渣土處置費:5元/立方米
6、 散裝水泥專項資金:3元/噸
五、項目運營管理費用
包括項目前期工作階段的規(guī)劃、可行性研究、勘察設(shè)計費等費用、建設(shè)期的管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、職工教育費和養(yǎng)老保險費、項目貸款利息、銷售廣告費、不可預(yù)見費等。
運營管理費用占房價的比重一般在18%以下,其中財務(wù)成本大約是10-15%.
六、房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤
為扣除以上所有費用后的剩余部分。
從實踐看,不同類型的房地產(chǎn)項目利潤占房價的比重水平存在較大差異,高與低要視開發(fā)的時間和項目的情況而定。如果拿到土地后1年能夠開發(fā)完成的話利潤可以達到18%左右,但是現(xiàn)在多為高層建筑,建筑周期一般要2-3年,加上成本上升,想實現(xiàn)高利潤的難度已經(jīng)很大。
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