現(xiàn)在很多人創(chuàng)業(yè)，開(kāi)公司第一個(gè)想起來(lái)的那就是房地產(chǎn)，目前最火熱也是最掙錢的行業(yè)，但是房地產(chǎn)前期需要投入的資金很高，剛?cè)胄械臅r(shí)投入這么大的資金很容易出問(wèn)題，那就有衍生出的一起合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的項(xiàng)目。那您知道常見(jiàn)的合作模式以及涉稅問(wèn)題如何處理嗎？快來(lái)看下吧！

（一）合作開(kāi)發(fā)的目的

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)可以理解為合作雙方（其中一方應(yīng)具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)）在共同出資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益條件下合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

合作開(kāi)發(fā)一般有如下幾種目的：

1、引入資金

2、引入資源（土地、品牌、團(tuán)隊(duì)）

3、降低稅費(fèi)

知識(shí)鏈接：

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理主要依據(jù)：

1.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》

2.財(cái)稅 【1995】第48號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題的通知》

3.財(cái)稅 【2006】第21號(hào)《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》

4.國(guó)稅發(fā) 【2009】第31號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》

5.國(guó)稅發(fā) 【2000】第118號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》

6.最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋【2005】5號(hào)）

（二）實(shí)務(wù)中“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)“名義下的常見(jiàn)合作模式及涉稅處理

1.成立新的法人項(xiàng)目公司

雙方分別以土地、資金作為投資，成立新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

特點(diǎn)：

責(zé)權(quán)利明確，不易產(chǎn)生糾紛。

稅收分析：

在出地方將土地出資入股至項(xiàng)目公司，出資方以貨幣出資入股至項(xiàng)目公司，雙方以項(xiàng)目公司為主體進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的情形下，因土地在項(xiàng)目公司名下，且雙方以項(xiàng)目公司名義辦理立項(xiàng)和開(kāi)發(fā)建設(shè)，形式上不滿足合作建房的要求，因此無(wú)法適用合作建房的相關(guān)稅收政策。

具體來(lái)說(shuō)，一方面，出地方以土地出資入股至項(xiàng)目公司（主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）需按現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)或個(gè)人所得稅（相當(dāng)于按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)繳稅費(fèi)）；另一方面，項(xiàng)目公司完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后分配房屋給股東需按視同銷售處理，也即項(xiàng)目公司需按正常的市場(chǎng)銷售價(jià)格計(jì)征增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅。

2.隱名合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)

以合作其中一方申請(qǐng)立項(xiàng)作為建設(shè)方，合作另一方隱名向?qū)Ψ酵度胭Y源。

特點(diǎn)： 隱名方的利益得不到法律保護(hù)、稅收認(rèn)定上存在爭(zhēng)議

主要類型： 以具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)一方為開(kāi)發(fā)主體

以出地方為開(kāi)發(fā)主體

稅務(wù)分析：

以具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)一方為開(kāi)發(fā)主體，擁有土地使用權(quán)一方需將土地過(guò)戶給開(kāi)發(fā)方，稅務(wù)上認(rèn)定為投資（非固定收益）或非貨幣資產(chǎn)交換（固定收益），需繳納相關(guān)增值稅、企業(yè)所得稅。

以出地方為開(kāi)發(fā)主體，稅務(wù)上認(rèn)定為房屋買賣、借款等，同樣需繳納相關(guān)增值稅、企業(yè)所得稅。

在效果上無(wú)法適用合作建房的相關(guān)稅收政策。

3.顯名合作開(kāi)發(fā)模式

合作各方聯(lián)合申請(qǐng)立項(xiàng)作為建設(shè)方，有時(shí)成立聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，有時(shí)不成立聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。一般為非商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用。

特點(diǎn)：隨意性大，責(zé)權(quán)利不夠清晰，稅務(wù)處理上比較繁瑣。

符合稅務(wù)認(rèn)定中的“合作建房“構(gòu)成要件：

一是合作的雙方共同出資（出地或出錢）、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

二是雙方必須共同擁有土地使用權(quán)（通過(guò)土地使用權(quán)“加名”或“雙抬頭”、“雙主體”實(shí)現(xiàn)）并聯(lián)合立項(xiàng)，但可由出地或者出錢的任何一方，或者雙方共同組建的項(xiàng)目公司完成開(kāi)發(fā)建設(shè)。

稅務(wù)分析：

根據(jù)前文所述，合作建房建成后房屋按合同約定進(jìn)行分割，屬于自建房的范疇，雙方各自辦理初始登記，不視為發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移。但合作建房分房自用后再次轉(zhuǎn)讓或出售的，需按正常的銷售不動(dòng)產(chǎn)行為征繳各相關(guān)稅費(fèi)。

（1）分房過(guò)程中的增值稅（營(yíng)改增后存在爭(zhēng)議）

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)）第十七條的規(guī)定，合作建房分房自用時(shí)出地方、出資方均需繳納增值稅（營(yíng)改增前為繳納營(yíng)業(yè)稅）。但深圳地區(qū)有例外，根據(jù)《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（深地稅發(fā)[2005]183號(hào)）的規(guī)定，分房自用時(shí)出地方、出資方目前均無(wú)需繳納增值稅（營(yíng)改增前為無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅）。

（2）分房過(guò)程中的土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第二條的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

（3）分房過(guò)程中的所得稅

合作建房后分房自用按自建房處理，雙方各自辦理初始登記，因此分房過(guò)程不產(chǎn)生所得稅的納稅義務(wù)。

（4）契稅

出地方取得分配自用的房屋無(wú)需繳納契稅，出錢方取得分配自用的房屋時(shí)需繳納契稅。

（三）合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制

合作開(kāi)發(fā)的正常模式為“共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)“。很多合作開(kāi)發(fā)合同因?yàn)檫`反了這一基本原則，從而不能被認(rèn)定為合作開(kāi)發(fā)行為。從而無(wú)法享受合作開(kāi)發(fā)相關(guān)政策。

1、涉稅風(fēng)險(xiǎn)

（1）合同約定。出地方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，即出地方向出資方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（此時(shí)土地應(yīng)按照評(píng)估價(jià)處理，而不能按照土地出讓價(jià)格。）

（2）合同約定，出資方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同，即出地方向出資方銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。（此時(shí)房屋應(yīng)按市場(chǎng)公允價(jià)格視同銷售，而不能按照房屋建造成本處理。 ）

（3）合同約定，出資方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同，即出資方借款給出地方，出資方收取固定數(shù)額的貨幣，應(yīng)認(rèn)定為借款利息。

（4）合同約定，出資方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。（出地方需要從租繳納房產(chǎn)稅。)

2、責(zé)、權(quán)、利不統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn) 

實(shí)踐中很多合作開(kāi)發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了基本原則而被法院認(rèn)定為無(wú)效。

比如，出地方A與出資方B簽訂的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定：A公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利，B公司均應(yīng)按照約定向A公司支付收益。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

3、組織形式和報(bào)批報(bào)建的風(fēng)險(xiǎn)

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)涉及多方之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系；其次是聯(lián)合體與政府部門的關(guān)系，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開(kāi)工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開(kāi)政府部門的監(jiān)督，企業(yè)需要向政府申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。

實(shí)踐中，可能由于沒(méi)有做好合作開(kāi)發(fā)模式的設(shè)計(jì)而導(dǎo)致報(bào)批報(bào)建手續(xù)受阻，致使某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無(wú)效。

風(fēng)險(xiǎn)控制：

合作開(kāi)發(fā)前，雙方應(yīng)對(duì)包括組織形式和權(quán)利義務(wù)分配在內(nèi)的合同條款，反復(fù)斟酌、合理約定以控制相關(guān)法律、經(jīng)營(yíng)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。必要時(shí)參考專業(yè)人士意見(jiàn)。

實(shí)務(wù)中，合作方式多種多樣，應(yīng)主要注意業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)與法律形式的界定及操作模式設(shè)計(jì)。

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