24周年

財(cái)稅實(shí)務(wù) 高薪就業(yè) 學(xué)歷教育
APP下載
APP下載新用戶掃碼下載
立享專屬優(yōu)惠

安卓版本:8.7.20 蘋果版本:8.7.20

開發(fā)者:北京正保會(huì)計(jì)科技有限公司

應(yīng)用涉及權(quán)限:查看權(quán)限>

APP隱私政策:查看政策>

HD版本上線:點(diǎn)擊下載>

房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目構(gòu)成與成本分配的具體方法!財(cái)務(wù)人都在看!

來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 編輯:fengjunyan 2020/08/26 10:56:22  字體:

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的時(shí)候前期投入是十分巨大的,如果做不好成本規(guī)劃處理很有可能在前期工程正在進(jìn)行的時(shí)候公司就會(huì)支撐不住負(fù)債的壓力導(dǎo)致破產(chǎn),生活中這種例子很常見。那房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項(xiàng)目是如何構(gòu)成的呢?怎么分配才是最好的呢?快來(lái)一起看下吧!

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目構(gòu)成

1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動(dòng)遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等。

2)前期工程費(fèi)

是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、咨詢論證費(fèi)、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

3)建筑安裝工程費(fèi)

是指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)主體建筑的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及精裝修費(fèi)等。

4)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

是指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費(fèi)用等。

5)公共配套設(shè)施費(fèi)

是指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費(fèi)用等。

6)開發(fā)間接費(fèi)

指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計(jì)入產(chǎn)品成本。

7)借款費(fèi)用

是指符合資本化條件的借款費(fèi)用。

二、成本分配的具體方法

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)):

第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中,應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本,直接計(jì)入成本對(duì)象,共同成本和不分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象,具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一:

(一)占地面積法 按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

1、一次性開發(fā)的,按其一成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

2、分期開發(fā)的,首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配,然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

(二)建筑面積法

指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

1、一次性開發(fā)的,按某一成本對(duì)象面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

2、分期開發(fā)的,首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配,然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

(三)直接成本法 按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

(四)預(yù)算成本法 按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

一般來(lái)講,在滿足成本分配大原則的前提下,成本分配方法是可以合理選擇的,但是,稅法也對(duì)幾種成本的分配給予了特殊規(guī)定:

200931號(hào)文第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配。

(一)土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

(二)單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

(三)借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的,按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

(四)其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

還想學(xué)習(xí)更多財(cái)稅知識(shí)嗎?

快來(lái)正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校-開放課堂

史潔然老師講解的

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)主管“財(cái)稅表”吧!

課程分為財(cái)務(wù)基礎(chǔ)篇、稅務(wù)篇、實(shí)戰(zhàn)篇三個(gè)部分,針對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的行業(yè)特色全面講解。內(nèi)容包括房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)、成本核算、特殊費(fèi)用處理、銷售核算、涉稅實(shí)務(wù)、投資測(cè)算、融資操作、合同審核等內(nèi)容,干貨滿滿。通過(guò)本課程的學(xué)習(xí),學(xué)員可以快速掌握房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算的核心要點(diǎn)、稅務(wù)處理規(guī)則并能夠在錯(cuò)綜復(fù)雜的實(shí)務(wù)環(huán)境中熟練運(yùn)用。幫助有志于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)財(cái)務(wù)工作的學(xué)員朋友實(shí)現(xiàn)零基礎(chǔ)快速融入,打開職業(yè)晉升通道。真正的房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)一課在手、實(shí)務(wù)都有!心動(dòng)不如行動(dòng),快來(lái)一起學(xué)習(xí)吧!點(diǎn)擊圖片即可報(bào)名>>

正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校



回到頂部
折疊
網(wǎng)站地圖

Copyright © 2000 - yinshua168.com.cn All Rights Reserved. 北京正保會(huì)計(jì)科技有限公司 版權(quán)所有

京B2-20200959 京ICP備20012371號(hào)-7 出版物經(jīng)營(yíng)許可證 京公網(wǎng)安備 11010802044457號(hào)