房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的時(shí)間已定為5月1日，但在此之前，房地產(chǎn)企業(yè)不能坐以待斃，應(yīng)積極做好準(zhǔn)備工作，盡早制定策略，應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的賬務(wù)處理難度增加、發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大等諸多風(fēng)險(xiǎn)，以贏得先機(jī)。如何準(zhǔn)備，何以應(yīng)對(duì)？對(duì)此，筆者提出以下建議。

一、加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)，做好財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備工作

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理提出了新要求，企業(yè)財(cái)務(wù)人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業(yè)務(wù)的處理和財(cái)務(wù)核算的轉(zhuǎn)變等難題。為了有效應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的難題，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員應(yīng)充分學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收政策，例如，增值稅原理及計(jì)算、納稅環(huán)節(jié)、增值稅納稅申報(bào)等，確保在稅制改革后能夠立即進(jìn)行熟練操作和運(yùn)用。此外，財(cái)務(wù)人員還應(yīng)學(xué)習(xí)繳納增值稅情況下，會(huì)計(jì)科目設(shè)置與賬務(wù)處理，做好“營(yíng)改增”財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)備工作，以便從容應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的會(huì)計(jì)處理核算的調(diào)整。

二、重視增值稅專用發(fā)票的管理

營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，依據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，一般納稅人當(dāng)期應(yīng)納增值稅依據(jù)“銷項(xiàng)稅額－進(jìn)項(xiàng)稅額”計(jì)算得出，納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。因此，在銷項(xiàng)稅額既定的情況下，企業(yè)增值稅稅負(fù)取決于進(jìn)項(xiàng)稅額的大小。企業(yè)所能夠提供的進(jìn)項(xiàng)抵扣部分越高，所繳納的增值稅金額也就會(huì)越低。然而企業(yè)能否能夠取得足夠的符合規(guī)范的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，與企業(yè)自身的管理水平、行業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)范程度相關(guān)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該切實(shí)重視進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票憑證的管理，及時(shí)取得可以抵扣的專用發(fā)票，例如盡量選擇具有一般納稅人身份的企業(yè)作為供應(yīng)商，此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)專用發(fā)票的認(rèn)證管理，在稅法規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行認(rèn)證抵扣，以免無(wú)法抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

三、建立和完善企業(yè)財(cái)稅控制制度

“營(yíng)改增”后，賬務(wù)核算變的復(fù)雜化、增值稅專用發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)凸顯，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注意建立和完善財(cái)稅控制制度，控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.采購(gòu)環(huán)節(jié)

企業(yè)采購(gòu)貨物或服務(wù)，在支付款項(xiàng)后，可能由于市場(chǎng)或物品原因發(fā)生糾紛，無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，不能進(jìn)行抵扣，因此企業(yè)應(yīng)盡可能取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票后支付款項(xiàng)。

2.開發(fā)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)過程是成本產(chǎn)生的過程，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)各項(xiàng)成本發(fā)生憑據(jù)的管理，因?yàn)橄嚓P(guān)憑證不僅是企業(yè)賬務(wù)處理的依據(jù)，還是企業(yè)所得稅、土地增值稅成本扣除的基本依據(jù)。

3.銷售環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品中，常常會(huì)使用各種促銷手段，是否需要在銷售合同中予以明確，財(cái)稅處理是否會(huì)有差異，不同的付款方式對(duì)納稅義務(wù)的影響等問題都需要企業(yè)著重考慮。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，最好先咨詢專業(yè)人員。

4.納稅環(huán)節(jié)

“營(yíng)改增”后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)由地稅變?yōu)閲?guó)稅，同時(shí)，納稅申報(bào)時(shí)間、提交的材料也會(huì)發(fā)生變化，企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家法律、政策要求按時(shí)進(jìn)行納稅申報(bào)，依法提交、留存各項(xiàng)財(cái)務(wù)、稅務(wù)材料。

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業(yè)管理的各方面，尤其涉及到納稅、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算等重要方面，需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)人員盡早謀劃、全盤考慮、積極應(yīng)對(duì)，提前做好相關(guān)培訓(xùn)工作，謀劃制定或修訂相關(guān)制度，使“營(yíng)改增”能在房地產(chǎn)企業(yè)順利平穩(wěn)過渡。（作者：韓曉敏 本文系正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校原創(chuàng)文章，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載）