根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅2016 36號）的規(guī)定，自2016年5月1日起營業(yè)稅全面改征增值稅，其他個(gè)人出租不動產(chǎn)征收增值稅。

現(xiàn)行計(jì)征個(gè)人出租房屋稅費(fèi)的方式為兩種：（個(gè)人可選擇綜合征收率計(jì)征方式或分稅種計(jì)征方式計(jì)算繳納稅款）

一、 分稅種計(jì)征方式：按照現(xiàn)行各稅種政策規(guī)定，分別計(jì)算繳納各項(xiàng)稅費(fèi)。

二、 綜合征收率計(jì)征方式：

征收率分為住房與非住房兩種

個(gè)人出租住房綜合征收率為5%。月租金收入在31500元以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人填開包括增值稅、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅的完稅證明；月租金收入在31500元（含）以下的，稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款后，想納稅人填開包括房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅的完稅證明。因?yàn)樵率杖胄∮?萬的免增值稅。

個(gè)人出租非住房房屋與租金收入在31500元以上的，綜合征收率為12%稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人填開包括增值稅、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅的完稅證明；月租金收入在31500元（含）以下的，綜合征收率為7%。稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款后，想納稅人填開包括房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅的完稅證明。

說明：

1.      個(gè)人出租房屋（住房），按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額

1)       不含稅銷售額=租金收入/（1+5%）

2)       不含稅銷售額>3萬元，應(yīng)納稅額=不含稅銷售額*1.5%

3)       不含稅銷售額<=3萬元時(shí)，應(yīng)納稅額=0

2.      個(gè)人出租房屋（非住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額

1)       不含稅銷售額=租金收入/（1+5%）

2)       不含稅銷售額>3萬元，應(yīng)納稅額=不含稅銷售額*5%

3)       不含稅銷售額<=3萬元時(shí)，應(yīng)納稅額=0

3.      按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅的具體方法：

每次（月）收入不超過4000元（含）的：應(yīng)納稅額=[每次（月）收入-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)­800元]*10%

每次（月）收入超過4000元的：應(yīng)納稅額=[每次（月）收入-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)­]*（1-20%）*10%

準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目包括：

1)       財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)（不包括本次出租繳納的增值稅）

2)       由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用：是指能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

4.      如何區(qū)分住房和非住房：

按照房本登記的房屋類型進(jìn)行區(qū)分，房本的房屋類型為居住類用房如住宅、公寓的即為住房；其他類型均為非住房。

例如張三出租一套在北京的公寓，月租金為28000元，租期半年，那么按照兩種不同方法應(yīng)如何計(jì)稅呢？

如果選擇綜合征收率方式，由于租金<31500元，張三應(yīng)納稅款=28000*5%=1400元。

如果選擇分稅種方式：

不含稅收入=28000/（1+5%）=26666.67元<30000元，故增值稅及其附加稅=0

個(gè)人所得稅=26666.67*（1-20%）*10%=2133.33元

房產(chǎn)稅=26666.67*4%=1066.67元

城鎮(zhèn)土地使用稅=0

采用分稅種計(jì)算張三應(yīng)納稅款=2133.33+1066.67=3200元

例如李四出租一套在北京的商鋪100平米，月租金50000元，那么按照兩種不同方法應(yīng)如何計(jì)稅呢？

如果選擇綜合征收率方式，由于租金>31500元，李四應(yīng)納稅款=50000*12%=6000元

如果選擇分稅種方式：

不含稅收入=50000/（1+5%）=47619.05元

增值稅=47619.05*5%=2380.95元

城建稅=2380.95*7%=166.67元

附加稅=2380.95*（3%+2%）=119.05元

房產(chǎn)稅=47619.05*12%=5714.29元

城鎮(zhèn)土地使用稅=100*30*6/12=1500元

個(gè)人所得稅=（47619.05-166.67-119.05-5714.29-1500）*（1-20%）*10%=3209.52元

采用分稅種計(jì)算李四應(yīng)納稅款=2380.95+166.67+119.05+5714.29+1500+3209.52=13909.4元