初級(jí)會(huì)計(jì)職稱《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》知識(shí)點(diǎn)：土地增值稅扣除項(xiàng)目

土地增值稅的扣除項(xiàng)目及其金額

一、取得土地使用權(quán)所支付的金額

1、地價(jià)款——協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得，支付的土地出讓金

2、規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用、稅金——按照國(guó)家規(guī)定繳納的登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)、契稅

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)——土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等

2、前期工程費(fèi)——規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出

3、建筑安裝工程費(fèi)——出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝費(fèi)

4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)——開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、工期、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出

5、公共配套設(shè)施費(fèi)——不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用——直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資福利、折舊修理、辦公水電、勞保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出

（1）利息明確——利息+（一+二）*5%

（2）利息不明確——（一+二）*10%

注意：利息上浮幅度超過(guò)國(guó)家有關(guān)規(guī)定部分不予扣除，超過(guò)貸款期限的利息部分和罰息不允許扣除

四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

營(yíng)、城、教、印

注意：除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因印花稅已列入管理費(fèi)用中，不再單獨(dú)扣除外，其他企業(yè)均可扣除

五、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

（一+二）*20%加計(jì)扣除——僅適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

六、舊房及建筑物的扣除金額

1、按評(píng)估價(jià)格扣除——舊房 政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本*成新度折扣率 須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)

2、按購(gòu)房發(fā)票金額計(jì)算扣除——舊房、建筑物轉(zhuǎn)讓 可提供發(fā)票，發(fā)票經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)——發(fā)票記載金額自購(gòu)買年度至轉(zhuǎn)讓年度每年5%加計(jì)扣除 （契稅能夠提供完稅憑證的不作為加計(jì)扣除基數(shù)）

七、特殊規(guī)定

1、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格——稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入

2、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)——按照地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本*成新度折扣率確定房產(chǎn)扣除項(xiàng)目，按照房產(chǎn)做落地徒弟取得時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)確定土地扣除項(xiàng)目金額，二者之和為房地產(chǎn)扣除金額

3、轉(zhuǎn)讓成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)，又無(wú)正當(dāng)理由——按照評(píng)估市場(chǎng)交易價(jià)確定實(shí)際成交價(jià)

4、非直接銷售和自用房地產(chǎn)——（1）按本企業(yè)同一地區(qū)、年度、同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格 （2）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年同類的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

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